Il segmento della logistica urbana sta attraversando una fase di rapida evoluzione nelle principali città italiane. Milano, in particolare, offre oggi opportunità interessanti per investitori capaci di leggere i segnali di mercato con anticipo.
Il segmento della logistica urbana sta attraversando una fase di rapida evoluzione nelle principali città italiane. Milano, in particolare, offre oggi opportunità interessanti per investitori capaci di leggere i segnali di mercato con anticipo.
La crescita dell'e-commerce ha trasformato in modo strutturale la domanda di spazi logistici prossimi ai centri urbani. Non si tratta di un fenomeno transitorio: la necessità di consegne rapide — entro 2-4 ore dall'ordine — ha reso strategici immobili che fino a pochi anni fa erano considerati marginali.
Nel contesto milanese, l'offerta di spazi adatti al cosiddetto last-mile delivery rimane scarsa rispetto alla domanda. Le aree semicentrali, spesso ex-industriali, rappresentano la frontiera più interessante: accessibili, ben collegate alla rete viaria e ancora prezzate con un certo sconto rispetto al loro potenziale.
Dal punto di vista degli investitori, i rendimenti lordi per asset logistici ben posizionati si collocano oggi tra il 5% e il 6,5%, con profili di rischio contenuti grazie alla solidità dei tenant — spesso operatori logistici o retail di grande dimensione con contratti pluriennali.
L'integrazione di strumenti di analisi predittiva nella valutazione di questi asset consente oggi di stimare con maggiore precisione l'evoluzione dei flussi di traffico, l'accessibilità futura e il potenziale locativo nel medio termine. È in questa direzione che T4 orienta parte del proprio lavoro di advisory.