Uffici a Milano: la corsa al Grade A ridisegna la geografia del mercato direzionale

Il mercato degli uffici di Milano apre il 2026 con un paradosso che gli operatori del settore conoscono bene: la domanda resta solida, ma la disponibilità di prodotto realmente in linea con le aspettative degli occupier si fa sempre più scarsa. Secondo l'analisi di JLL, il take-up complessivo registrato a Milano nel primo trimestre si è attestato attorno ai 65mila metri quadrati, ai quali si aggiungono circa 4mila metri quadrati di sublocazioni. Il numero di operazioni concluse è in linea con lo stesso periodo del 2025 e superiore alla media degli ultimi cinque anni — ma la superficie complessivamente assorbita è inferiore ai 100mila metri quadrati registrati un anno prima.

Il motivo di questo apparente rallentamento non è una debolezza della domanda, ma una sua ricomposizione. La superficie media per transazione è scesa da 1.200 a circa 750 metri quadrati, e nel trimestre non si è registrata alcuna operazione nella fascia compresa tra 5mila e 10mila metri quadrati. Le aziende, in altre parole, continuano a muoversi, ma lo fanno con operazioni più piccole e più mirate, in un mercato in cui il prodotto di alta qualità scarseggia.

Ed è proprio la qualità il vero discriminante del 2026. Gli spazi di grado A rappresentano circa il 65% dell'assorbimento complessivo milanese, e questa concentrazione di domanda ha portato il tasso di vacancy per questa categoria di immobili al 3,6%, contro una media cittadina del 9,4%. Il differenziale racconta con chiarezza la polarizzazione in atto: da un lato edifici moderni, efficienti e ricchi di servizi che non riescono a soddisfare tutta la domanda; dall'altro un parco immobiliare più datato che fatica a trovare conduttori. I canoni prime hanno raggiunto gli 820 euro al metro quadrato l'anno nel CBD Duomo e i 780 euro a Porta Nuova, livelli che confermano Milano come una delle piazze più tese d'Europa per il prodotto direzionale di qualità.

La scarsità di offerta nelle aree centrali sta producendo un effetto collaterale interessante: il rafforzamento delle zone semicentrali come alternativa credibile al CBD. City Life, Farini-Isola e lo Scalo di Porta Romana attraggono oggi operazioni che in passato si sarebbero concentrate quasi esclusivamente nel centro storico, confermando — come osserva Marco Pancotti, Head of Office Agency Milano di JLL Italia — un mercato sempre più policentrico.

Il quadro degli investimenti racconta una storia complementare. Secondo l'Office Market Report Milan 2026 di Engel & Völkers, nel 2025 il comparto uffici ha rappresentato il 16% del totale degli investimenti immobiliari italiani, per un volume di circa 2 miliardi di euro — una quota in calo rispetto agli anni passati, complice una percezione di rischio più elevata legata alla crescita dei tassi di vacancy in diversi mercati europei. Secondo l'analisi di Idealista, il volume complessivo degli investimenti immobiliari italiani nel 2025 ha raggiunto 12,1 miliardi di euro, in aumento del 22% su base annua, ma molti investitori già esposti sul segmento uffici stanno diversificando verso altre asset class. Milano resta comunque il principale polo di attrazione per il capitale destinato al direzionale, seguita da Roma — la cui piazza ha peraltro chiuso il primo trimestre con un take-up di 36mila metri quadrati, più del doppio rispetto allo stesso periodo del 2025, grazie a quattro operazioni superiori ai 5mila metri quadrati ciascuna, inclusa una importante locazione a un conduttore della pubblica amministrazione.

Guardando alle disponibilità future, l'analisi di Engel & Völkers segnala una vacancy immediata di circa 650mila metri quadrati a Milano, ai quali si aggiungeranno altri 490mila metri quadrati tra il 2026 e la fine del 2028, oltre a 25mila metri quadrati già in pipeline. Una disponibilità che, sulla carta, appare ampia — ma che resta in larga parte concentrata su prodotto non di prima fascia, lasciando la carenza di spazi Grado A come la vera variabile da monitorare per i prossimi trimestri.