Nel primo trimestre 2026 la Capitale ha assorbito il 52% dei volumi investiti nel comparto uffici, contro il 19% di Milano. Un riequilibrio che nasce dalla scarsità di prodotto prime nel capoluogo lombardo.
Nel primo trimestre del 2026 il mercato italiano degli uffici ha attraversato una fase di evidente rallentamento, con volumi di investimento fermi a circa 400 milioni di euro, in calo del 35% su base annua. Dentro questo dato aggregato negativo, tuttavia, si è consumato un cambiamento strutturale nella geografia del capitale: per la prima volta da anni, Roma ha superato Milano come principale destinazione degli investimenti nel comparto direzionale, assorbendo il 52% dei volumi complessivi attraverso cinque operazioni concentrate tra il Central Business District, il centro storico e alcune aree periferiche selezionate. Milano, al contrario, ha visto la propria quota scendere al 19%, per un totale di circa 80 milioni di euro distribuiti su tre operazioni.
Il fenomeno merita una lettura che vada oltre il semplice dato trimestrale. Secondo Savills, il rallentamento generale del comparto è legato a due fattori distinti: una crescente selettività di investitori e aziende occupier, e una disponibilità sempre più limitata di immobili di qualità elevata nelle aree centrali delle grandi città. È proprio questa scarsità strutturale, più marcata a Milano che a Roma, a spiegare buona parte del riequilibrio geografico osservato. Nel capoluogo lombardo la disponibilità complessiva di spazi si attesta oggi a circa 837.500 metri quadrati, con ulteriori 371.000 in pipeline, ma il tasso di sfitto per gli immobili di grado A resta compresso al 3,7%, con punte di appena lo 0,7% nel CBD di Porta Nuova e dell'1,1% nel centro storico. La conseguenza diretta è un mercato delle locazioni che si è fermato a circa 64.000 metri quadrati di assorbimento nel primo trimestre, un dato inferiore del 42% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Roma racconta una storia diversa. Il take-up direzionale della Capitale è cresciuto dell'11% nel confronto europeo elaborato da BNP Paribas RE, mentre nello stesso periodo Milano segnava un calo del 36% e Madrid del 25%. Sul fronte investimenti, i rendimenti netti prime restano stabili in entrambe le città — 4,25% a Milano, 4,75% a Roma — ma la dimensione media delle operazioni è salita a 37 milioni di euro dai 32 milioni dello stesso trimestre 2025, segno che il capitale disponibile si sta concentrando su un numero minore di transazioni più corpose. Gli investitori domestici hanno rappresentato il 61% dell'attività complessiva, un dato che suggerisce una fase di attesa da parte del capitale internazionale, più sensibile all'incertezza geopolitica e alle tensioni sui tassi.
Il dato di semestre conferma la traiettoria: gli investimenti in uffici nei primi sei mesi del 2026 sono saliti a circa 880 milioni di euro, in crescita del 13%, concentrati prevalentemente su Milano e Roma. Ma è la lettura per città a restare più interessante: Milano continua a soffrire la carenza di prodotto prime, con vacancy al 2% nelle aree più richieste e canoni saliti fino a 900 euro al metro quadrato annuo, mentre Roma beneficia di una domanda per spazi di grandi dimensioni e alta qualità che il mercato riesce ancora ad assorbire con margini di offerta più ampi.
A pesare su entrambi i mercati è anche una trasformazione più profonda nella domanda. La diffusione di modelli di lavoro ibridi ha ridotto l'interesse delle aziende per le superfici estese a favore di ambienti più efficienti, sostenibili e capaci di attrarre e trattenere personale qualificato. In questo contesto le certificazioni ESG e l'efficienza energetica degli edifici sono diventate discriminanti nella scelta degli spazi, non più elementi accessori. Il risparmio energetico è destinato a diventare uno dei fattori decisivi nei prossimi mesi, sia per gli investitori che valutano gli asset sia per le aziende che li occupano — un criterio che rischia di ampliare ulteriormente il divario tra immobili prime e stock obsoleto, indipendentemente dalla città in cui si trovano.
Non si tratta dunque di un declino di Milano quanto di un cambio di fase. Il capoluogo lombardo resta il mercato più liquido e strutturato del Paese, ma ha raggiunto un punto in cui la domanda supera stabilmente l'offerta di qualità, comprimendo fisiologicamente i volumi transabili. Roma, storicamente più frammentata e meno istituzionalizzata sul fronte office, sta beneficiando proprio di questa saturazione altrove, offrendo agli investitori superfici di taglia comparabile a prezzi di ingresso relativamente più accessibili e un pricing ancora in fase di ridefinizione. La domanda che resta aperta riguarda la sostenibilità di questo riequilibrio nella seconda parte dell'anno: se la pipeline di nuovi processi competitivi annunciata dagli operatori si tradurrà in un aumento reale della liquidità disponibile, o se la geografia degli investimenti 2026 rappresenterà solo una parentesi legata alla temporanea scarsità di prodotto nel mercato storicamente dominante.