Mercato Uffici Q1 2026: Milano e Roma a Due Velocità tra Scarsità di Grado A e Canoni Record

Il mercato degli uffici italiano apre il 2026 con un segnale inequivocabile: la qualità non è più un premium, è una condizione di accesso. I dati del primo trimestre, elaborati da JLL e Savills, fotografano un comparto in evoluzione strutturale, dove la domanda è vivace ma sempre più concentrata su un'offerta di grado A che scarseggia nelle aree centrali delle principali piazze.

Milano: 65.000 mq assorbiti, vacancy al 3,6% per il grado A
Nel primo trimestre 2026 Milano ha registrato circa 65.000 mq di superfici direzionali assorbite, a cui si aggiungono 4.000 mq di sublocazioni. Il dato è in linea con il numero di operazioni dello stesso periodo del 2025 e superiore alla media degli ultimi cinque anni, secondo l'analisi JLL. A caratterizzare il trimestre è però la riduzione delle superfici medie transate: da 1.200 mq nel Q1 2025 a circa 750 mq nel Q1 2026 — un segnale di razionalizzazione degli spazi che riflette una domanda più matura e selettiva.

Circa il 65% dell'assorbimento totale si è concentrato su immobili di grado A. Il tasso medio di vacancy si attesta al 9,4%, ma scende drasticamente al 3,6% per gli immobili di fascia alta, con una disponibilità praticamente azzerata nelle aree del CBD Duomo. I canoni prime toccano 820 euro al metro quadrato annuo nel centro storico e 780 euro nelle aree direzionali semicentrali più moderne, con le locazioni superiori a 600 euro/mq/anno che rappresentano ormai circa il 30% del totale delle transazioni.

Dal punto di vista geografico, circa il 40% della domanda si concentra nelle zone centrali. Le aree semicentrali — in particolare Farini-Isola e Porta Romana — rafforzano il loro ruolo strategico, intercettando oltre un quarto delle superfici assorbite e ospitando alcune delle operazioni più rilevanti del trimestre. Marco Pancotti, Head of Office Agency Milano di JLL Italia, descrive un mercato che si conferma policentrico: le zone semicentrali attraggono operazioni come alternativa alle aree centrali, dove l'offerta di qualità è ormai quasi esaurita.

Roma: take-up più che raddoppiato, vacancy grado A all'1,5%
Roma registra una performance di rilievo: circa 36.000 mq di take-up nel Q1 2026, oltre il doppio rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo i dati JLL. Il risultato è sostenuto da quattro operazioni di dimensione superiore a 5.000 mq ciascuna, con la transazione di maggiore entità attribuita a un tenant della pubblica amministrazione. Il grado A rappresenta il 57% dell'assorbimento totale, in un mercato dove la vacancy per questa categoria scende all'1,5% — un dato che non lascia spazio a interpretazioni.

Sul fronte degli investimenti, nel Q1 2026 il settore uffici ha raggiunto circa 400 milioni di euro, con Roma che in questa fase supera Milano per volumi investment, secondo il report Savills. I prime net yield si mantengono stabili rispetto all'anno precedente, con valori pari al 4,25% a Milano e al 4,75% a Roma, con prospettive di compressione nel corso dell'anno favorite dal graduale ritorno di capitali core.

La struttura della domanda: ESG e flessibilità come discriminanti
La pressione sui canoni e la scarsità di offerta prime non sono fenomeni congiunturali. Riflettono una trasformazione strutturale della domanda: le aziende cercano spazi efficienti sotto il profilo energetico, certificati ESG, tecnologicamente avanzati e in location strategiche. Questo profilo di immobile è raro — e diventa sempre più raro man mano che lo stock esistente invecchia senza essere riqualificato.

Secondo Idealista, l'offerta disponibile a Milano supera 1,16 milioni di metri quadrati, ma la disponibilità nelle aree centrali rimane particolarmente contenuta. La carenza di prodotto di qualità nel centro città contribuisce a mantenere elevata la pressione sui canoni e a rendere il mercato policentrico: le aree semicentrali crescono non per vocazione propria, ma per necessità degli occupier che non trovano spazio dove vorrebbero.

Prospettive: canoni in ulteriore crescita, offerta ancora insufficiente
Per il resto del 2026 il quadro rimane favorevole ai proprietari di immobili prime. Secondo le stime Cushman & Wakefield, i canoni sono attesi in ulteriore crescita con un ritmo di circa +1,4% annuo sia a Milano sia a Roma. La pipeline di nuovi sviluppi — limitata e concentrata in pochi progetti — non sarà sufficiente a soddisfare la domanda qualificata nel breve periodo. Chi ha in portafoglio asset di qualità nelle posizioni giuste è in una posizione di forza. Chi non li ha deve decidere se investire nella riqualificazione o accettare rendimenti sempre più compressi su asset secondari.

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