Canoni al massimo storico a Roma, correzione a Milano. Ma la divergenza più interessante è fiscale: il 65,7% dei nuovi contratti romani sceglie il canone concordato, mentre Milano si comporta all'opposto.
Il mercato delle locazioni residenziali italiane ha imboccato nel 2026 due traiettorie nettamente divergenti nelle due principali città del Paese. A Roma i canoni richiesti hanno toccato il massimo storico della Capitale: 19,8 euro al metro quadrato ad aprile, con un'inflazione annua del 5,8% e un ulteriore incremento del 6,7% rilevato a giugno. Milano, al contrario, ha raggiunto quello che gli osservatori definiscono un "tetto fisiologico" di spesa sostenibile per gli inquilini, innescando una correzione al ribasso — fenomeno osservato anche a Firenze, in flessione del 2,6%.
Le determinanti dei due andamenti sono strutturalmente diverse. Per Roma pesano una pressione turistica e transitoria accentuata dal Giubileo 2025-2026 e un'offerta di lungo termine cronicamente insufficiente, che continuano a spingere i canoni al rialzo senza incontrare, per ora, un punto di resistenza. Milano ha invece esaurito il margine di crescita sostenibile: la domanda ha assorbito progressivamente lo stock disponibile fino al punto in cui ulteriori rialzi diventano incompatibili con la capacità di spesa media dei conduttori.
Il dato più interessante riguarda tuttavia la struttura contrattuale, non solo il livello dei canoni. Secondo il Rapporto Immobiliare 2026 dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, il 2025 ha segnato una divergenza netta tra tipologie di contratto a livello nazionale: il canone concordato e le formule transitorie sono cresciuti del 6%, mentre il canone libero di lungo periodo ha continuato a flettere, perdendo il 2,4%. A Roma questa tendenza si manifesta in modo particolarmente marcato: su 54.506 nuovi contratti di locazione registrati nel 2025, il 65,7% ha optato per il canone concordato, la formula che vincola il proprietario a fasce di prezzo negoziate a livello territoriale in cambio di un'aliquota cedolare ridotta al 10%, contro il 21% del canone libero.
La scelta romana riflette una logica di ottimizzazione fiscale più che di rinuncia al profitto. Su un canone annuo medio di circa 15.800 euro, il vantaggio fiscale del concordato rispetto al libero supera i 1.700 euro l'anno — un margine che, unito alla maggiore stabilità contrattuale garantita dalla formula 3+2 (tre anni più due di rinnovo automatico), rende il concordato uno strumento di gestione del rischio più che una semplice riduzione di canone. Milano, al contrario, mantiene un comportamento opposto tra i proprietari, più orientati al canone libero nonostante la pressione fiscale più elevata, coerentemente con un tessuto economico dove il potere d'acquisto medio dei conduttori consente ancora di sostenere i canoni di mercato.
Sullo sfondo di entrambe le dinamiche si muove anche l'effetto delle nuove regole sugli affitti brevi, tra codice identificativo nazionale e limiti comunali alla conversione degli immobili a uso turistico. Nel primo trimestre 2026 lo stock di contratti di lungo periodo è cresciuto del 19% su base nazionale, con un incremento diffuso in 39 delle 47 province monitorate e punte superiori al 60% in alcune aree del Nord Italia come Bologna e Verona. Si tratta di un fenomeno di riposizionamento più che di un'inversione di tendenza: gli immobili tornano al mercato residenziale tradizionale non tanto per una preferenza dei proprietari, quanto per l'effetto combinato di una regolamentazione più stringente sul turistico e canoni di lungo periodo che, soprattutto nei grandi centri, restano comunque remunerativi.
Il quadro complessivo che emerge da queste dinamiche è quello di un mercato nazionale della locazione sempre meno omogeneo, dove le previsioni per il 2026 indicano una crescita media dei canoni residenziali dell'8,1%, trainata in modo asimmetrico dalle due maggiori aree metropolitane. Roma e Milano restano i due poli di riferimento per volumi assoluti di domanda, ma applicano oggi logiche di gestione patrimoniale opposte: la prima orientata alla stabilità fiscale e contrattuale in un contesto di offerta strutturalmente scarsa, la seconda alla massimizzazione del canone in un mercato che ha raggiunto, almeno temporaneamente, il proprio limite di sostenibilità.