Uffici europei: primo trimestre 2026 sotto la media, ma i rendimenti a lungo termine restano attrattivi

Il mercato europeo degli uffici ha aperto il 2026 all'insegna della prudenza. Dopo i segnali di stabilizzazione registrati nella seconda parte del 2025, il primo trimestre ha restituito dati più cauti: secondo BNP Paribas Real Estate, il take-up complessivo nei 18 principali mercati continentali si è fermato a 1,67 milioni di metri quadrati, in calo del 16% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente e al di sotto della media degli ultimi cinque anni. Le incertezze geopolitiche, la prudenza delle grandi occupier nel prendere decisioni di lungo periodo sugli spazi uffici e la selettività crescente degli investitori hanno contribuito a determinare un avvio d'anno sotto le aspettative.

In Italia, il quadro riflette le stesse tensioni internazionali. Nel primo trimestre del 2026 il comparto uffici ha subito una flessione degli investimenti del 38% rispetto al primo trimestre del 2025 — una contrazione ben più pronunciata rispetto agli altri segmenti del commerciale, come l'hospitality (-1%) e la logistica (-7%). Una performance che riflette la doppia incertezza che pesa sull'asset class: da un lato, la variabile occupier — quanta superficie si asssorbe, a che canone; dall'altro, la variabile investitore — a quale tasso di rendimento si è disposti a comprare in un contesto macroeconomico ancora instabile.

Sarebbe tuttavia un errore interpretare questa cautela trimestrale come una sentenza strutturale sull'asset class. Le dinamiche di fondo raccontano una storia più articolata, e per certi versi controintuitiva.

Sul piano degli occupier, un fenomeno di rimbalzo si sta progressivamente manifestando nei mercati più maturi. Molte aziende, negli anni successivi alla pandemia, hanno ridotto drasticamente i propri spazi uffici in risposta all'espansione del lavoro ibrido. Oggi, una quota crescente di quelle stesse società si trova a corto di postazioni: i dipendenti sono tornati in ufficio in misura maggiore di quanto pianificato, e gli spazi contratti non reggono la domanda interna. Come osservato da AEW — tra le principali società di advisory immobiliare in Europa — la tendenza a ridurre gli spazi si è rivelata eccessiva in molti casi, e il mercato sta gradualmente assorbendo questa correzione. Non bisogna, come si usa dire, guardare nello specchietto retrovisore: la narrazione della morte dell'ufficio ha avuto la sua stagione, ma il dato reale è che troppe aziende si trovano oggi con troppo poco spazio.

Sul piano degli investitori, le prospettive di rendimento per il segmento uffici prime sono tra le più interessanti dell'intero panorama del real estate europeo. Secondo le stime di AEW, gli uffici prime nei principali mercati europei offrono rendimenti attesi pari al 9,3% annuo nei prossimi cinque anni, collocandosi al primo posto in assoluto tra i segmenti immobiliari — davanti ai centri commerciali (8,6%) e alla logistica. Si tratta di proiezioni che tengono conto sia della componente di reddito, sia di quella di apprezzamento del capitale, in uno scenario dove la scarsa nuova offerta di spazi certificati nei mercati più liquidi dovrebbe sostenere i canoni prime nel tempo.

Sul totale del mercato, le stime di AEW indicano per il 2026 un volume di investimenti immobiliari europei pari a 220 miliardi di euro, in aumento rispetto ai 200 miliardi del 2025 e ai 185 miliardi del 2024. Una ripresa graduale, senza gli eccessi del ciclo 2021-2022, sostenuta da fondamentali che si sono progressivamente rafforzati dopo il repricing del biennio 2023-2024.

Ciò che cambia, rispetto ai cicli precedenti, è la selettività con cui il mercato premia o punisce i singoli asset. Gli uffici obsoleti — energeticamente inefficienti, mal posizionati rispetto alle reti di trasporto pubblico, privi di certificazioni ESG — continuano a soffrire, con vacancy elevate e pressione al ribasso sui canoni. Gli uffici prime, per contro, si muovono in una direzione opposta: una domanda concentrata su una fascia di offerta strutturalmente scarsa produce tensioni al rialzo sui canoni e sostiene le valutazioni anche in fasi di rallentamento dei volumi.

Per gli investitori con orizzonte di medio-lungo periodo, questo contesto offre un punto di ingresso selettivo. Il rallentamento del primo trimestre 2026 ha compresso le valutazioni in alcuni mercati, aprendo finestre di opportunità per chi è disposto ad agire con anticipo rispetto a una potenziale ripresa dei volumi nella seconda parte dell'anno. Mercati come Parigi, Amsterdam, Berlino e Milano — dove la disponibilità di stock prime è strutturalmente limitata rispetto alla domanda — restano quelli sui quali il consenso degli operatori è più costruttivo. La qualità dell'asset è il discriminante principale: in questa fase di mercato, acquistare un ufficio sbagliato non è meno rischioso che non acquistare affatto.