Il mercato residenziale nel primo trimestre 2026: 180.000 compravendite e prezzi che accelerano

Il primo trimestre del 2026 consegna al mercato residenziale italiano un bilancio positivo, che conferma la traiettoria avviata nella seconda metà dell'anno precedente. Secondo i dati ISTAT elaborati per l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), nel periodo gennaio-marzo 2026 sono state compravendute quasi 180.000 abitazioni, con una crescita tendenziale del 4,4% rispetto allo stesso trimestre del 2025. Il risultato è positivo in tutte le aree geografiche del Paese: Nord Ovest e Sud guidano entrambi con un incremento del 5,1%, mentre i comuni non capoluogo crescono a un ritmo leggermente superiore (+4,6%) rispetto ai capoluoghi (+4,1%).

È un mercato che si muove in modo diffuso, senza concentrarsi esclusivamente sulle piazze più liquide. Il fatto che il Sud registri lo stesso incremento del Nord Ovest — tradizionalmente il motore del real estate italiano — non è un segnale da trascurare. Riflette una domanda che, in presenza di prezzi ancora relativamente accessibili, sta trovando nel Mezzogiorno una delle ultime finestre di ingresso praticabili per le famiglie che non riescono più ad avvicinarsi ai mercati del Centro-Nord.

Sul fronte dei prezzi, la dinamica è altrettanto significativa. I dati ISTAT-OMI relativi al quarto trimestre del 2025 registrano un incremento del 4,1% su base annua, con la componente delle abitazioni esistenti a segnare un dato ancora più accentuato: +5,2%. Se si considera l'intero anno 2025, la crescita dei prezzi si è attestata al +4%, quasi il doppio rispetto all'incremento del reddito disponibile medio delle famiglie italiane. Il risultato pratico è che l'accesso alla proprietà si fa progressivamente più oneroso, indipendentemente dall'andamento delle transazioni.

Un capitolo a parte merita il segmento del nuovo. Le compravendite di abitazioni di nuova costruzione nel primo trimestre 2026 crescono del 14,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, un tasso tre volte superiore alla crescita complessiva del mercato. Il dato non è casuale. Una parte rilevante di questa domanda si spiega con la pressione normativa esercitata dalla Direttiva europea EPBD IV sulla prestazione energetica degli edifici, che avrebbe dovuto essere recepita dagli Stati membri entro il 29 maggio 2026 — una scadenza rispetto alla quale l'Italia si trova in ritardo, tanto da aver ricevuto dalla Commissione europea l'apertura di una procedura di infrazione nel marzo 2026. La prospettiva di standard energetici sempre più stringenti sul patrimonio esistente spinge una quota crescente di acquirenti verso il nuovo, percepito come un modo per uscire dalla spirale delle ristrutturazioni imposte dalle normative future.

Il credito ha avuto un ruolo determinante in questa ripresa. Dopo i quattro tagli ai tassi da parte della BCE avvenuti tra gennaio 2025 e febbraio 2026, il costo del denaro si è progressivamente ridotto, riattivando una domanda di mutui che aveva subito una contrazione significativa nel biennio 2023-2024. Secondo le elaborazioni di Nomisma, nei primi tre trimestri del 2025 i nuovi mutui erogati hanno raggiunto circa 35,9 miliardi di euro, con una crescita del 30,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Nel primo trimestre del 2026, come rilevato da MutuiSupermarket sul canale online, l'importo medio richiesto ha raggiunto il livello più alto degli ultimi dieci anni. Un indicatore che fotografa non solo la ripresa della domanda, ma anche il rialzo strutturale dei prezzi, che obbliga chi acquista a finanziare importi via via più elevati.

Il mercato si muove quindi su due binari paralleli. Da un lato, la domanda è tornata vivace, sostenuta da condizioni creditizie migliorate e da una tendenza demografica che continua a esprimere fabbisogno abitativo — specialmente nei segmenti under 45 e nelle aree metropolitane. Dall'altro, i prezzi crescono a un ritmo superiore rispetto ai redditi, comprimendo progressivamente l'accessibilità e spostando verso l'alto la soglia di ingresso al mercato della proprietà.

Per chi opera nel settore con ottica di investimento, questo contesto offre segnali direzionali. Le aree periferiche delle grandi città e i comuni minori ben collegati stanno acquisendo rilevanza rispetto ai centri storici, dove i prezzi hanno già incorporato molti dei rialzi degli ultimi anni. Il Sud, storicamente penalizzato da una minore liquidità, offre oggi fondamentali interessanti per investitori con orizzonte di medio periodo. Il segmento delle abitazioni da ristrutturare cresce, ma incorpora un rischio normativo crescente legato agli standard energetici: chi acquista immobili in classe F o G dovrà mettere a budget interventi significativi per restare in linea con gli obiettivi europei al 2030 e al 2035.

Un equilibrio che, al netto dell'incertezza macroeconomica internazionale, appare più solido di quanto si potesse prevedere dodici mesi fa. Il mercato residenziale italiano non è in una fase speculativa: i valori rispecchiano in larga misura dinamiche strutturali di domanda, non aspettative inflazionistiche. È un mercato selettivo, che premia la qualità e la posizione — e che continua a offrire opportunità per chi sa leggerne le dinamiche con metodo.