L'indice Istat segna un'accelerazione dei prezzi delle case al +5,2% annuo nel primo trimestre 2026. Dietro il dato aggregato, nuovo e usato si muovono con logiche quasi opposte.
+5,2% in un anno. È l'accelerazione che l'indice IPAB di Istat ha certificato per i prezzi delle abitazioni nel primo trimestre 2026, in netto rialzo rispetto al +4,0% di fine 2025. Un dato che, da solo, racconta solo metà della storia: a guardare bene la composizione di questa crescita, emergono due mercati che si muovono con logiche quasi opposte.
Le abitazioni nuove, secondo il comunicato Istat del 19 giugno 2026, segnano un +6,7% su base annua, il rimbalzo più netto degli ultimi trimestri dopo il calo dell'1,1% registrato a fine 2025. Ma sul piano congiunturale lo stesso segmento cede l'1,5% rispetto al trimestre precedente: una volatilità che riflette più la scarsità strutturale dell'offerta - poche nuove unità completate e immesse sul mercato in un dato trimestre - che un reale cambiamento di tendenza.
Le abitazioni esistenti, al contrario, mostrano una traiettoria più lineare: +4,8% annuo, in leggero rallentamento dal +5,0% del trimestre precedente, ma con un robusto +1,5% congiunturale che rappresenta di fatto l'unico vero motore della crescita trimestrale dell'intero indice. Il mercato del già costruito pesa oggi l'86,91% dell'indice complessivo, in aumento dall'82,40% del 2025: una conferma di quanto l'usato sia diventato il baricentro del mercato residenziale italiano, anche per la cronica carenza di nuove costruzioni.
Il quadro si completa con i dati sulle compravendite. L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate registra, sempre nel primo trimestre 2026, quasi 180mila abitazioni compravendute a livello nazionale - per la precisione 179.654 - con una crescita del 4,4% sullo stesso periodo del 2025, in marcata accelerazione rispetto al +0,4% del trimestre precedente. Le otto principali città italiane fanno meglio della media nazionale, con un +6,1% complessivo: dopo due anni in cui il mercato urbano aveva sottoperformato rispetto al resto del Paese, la tendenza si è invertita.
La coesistenza di prezzi e volumi entrambi in crescita non è un dettaglio statistico. È il segnale che il rialzo dei prezzi non ha una matrice speculativa, ma è sostenuto da una domanda reale: chi acquista, acquista per abitare o per investire in modo strutturale, non per inseguire un trend. Sul fronte della produzione, anche l'edilizia conferma il momento positivo, con l'indice destagionalizzato delle costruzioni in crescita dello 0,3% su base congiunturale ad aprile 2026.
Sul piano geografico, Torino guida la classifica delle grandi città per crescita degli scambi, confermando un trend di rivalutazione di mercati secondari rispetto alle metropoli storiche più sature. Milano, dal canto suo, si muove su logiche proprie: il 70,7% delle compravendite riguarda prime case, con una quota di nuove costruzioni - l'11,6% - che resta la più alta tra le grandi città italiane, segno di un mercato che continua a produrre offerta nonostante la scarsità generalizzata altrove. Resta un'eccezione degna di nota: Firenze, unica tra le grandi città in flessione nelle compravendite, penalizzata da prezzi già tra i più alti d'Italia e da un'offerta abitativa erosa dalla pressione degli affitti brevi, un fattore segnalato come rilevante da oltre il 65% delle agenzie immobiliari del Centro e del Sud Italia nel sondaggio congiunturale OMI.
Va inoltre sottolineato un aspetto metodologico spesso trascurato: l'indice IPAB misura le variazioni di prezzo a parità di caratteristiche degli immobili scambiati, non il valore medio assoluto delle transazioni. Questo significa che l'accelerazione registrata nel primo trimestre non è semplicemente l'effetto di un mix di compravendite spostato verso immobili più costosi, ma una crescita di prezzo a parità di condizioni - un dato che rende il +5,2% tendenziale particolarmente significativo agli occhi degli analisti.
Il contesto creditizio resta favorevole, anche se in evoluzione: quasi la metà delle compravendite del trimestre - il 47,8% - è stata finanziata con un mutuo ipotecario, in ulteriore crescita rispetto ai trimestri precedenti. È un dato che manterrà la sua importanza nei prossimi mesi, in un contesto di tassi sui nuovi mutui che si muovono in una direzione meno scontata di quanto si potrebbe pensare.