Nel secondo trimestre 2026 lo stock di case in affitto cresce dell'8,2 per cento, con Milano a 16,4 e Padova a 36,5. L'indicatore misura annunci, non contratti, e le due cose non coincidono.
Lo stock di abitazioni offerte in locazione è cresciuto dell'8,2 per cento nel secondo trimestre del 2026 rispetto ai tre mesi precedenti, e del 10,5 per cento rispetto allo stesso periodo del 2025. Il dato, elaborato dall'Ufficio Studi di idealista, riguarda 110 capoluoghi, e in 39 di essi l'incremento supera la media nazionale. Milano segna 16,4 per cento sul trimestre, Roma 11,9. Fra i mercati intermedi spiccano Padova con 36,5, Vicenza con 31,7, Trieste con 26,6.
I canoni richiesti, nello stesso periodo, non si sono mossi dai massimi.
È la combinazione che merita attenzione, e che conviene maneggiare con qualche cautela prima di trarne conclusioni sul riequilibrio del mercato.
Che cosa misura effettivamente l'indicatore
Il numero rilevato è lo stock di annunci pubblicati, non il numero di contratti stipulati né la consistenza del patrimonio effettivamente disponibile. La differenza non è formale. Lo stock di annunci sale per due ragioni opposte: perché entra più offerta, oppure perché quella già presente non viene assorbita e resta in vetrina. Le due cause producono lo stesso segno nella statistica e implicazioni rovesciate per chi deve decidere qualcosa.
C'è poi la questione dell'ampiezza delle oscillazioni. Nel primo trimestre 2026 lo stesso indicatore segnava una crescita del 19 per cento su base annua, ridiscesa al 10,5 nel secondo. Verona, che nel primo trimestre risultava fra i mercati più dinamici con un incremento annuo del 78 per cento, chiude il secondo con una contrazione trimestrale del 16,5. Novanta punti di escursione in tre mesi su un mercato di quelle dimensioni non descrivono un movimento di stock abitativo. Descrivono il comportamento di chi pubblica gli annunci.
Un dato che va nella direzione opposta
Sulla stessa Milano, le rilevazioni sui contratti raccontano un'altra storia. Nel primo trimestre 2026 i contratti ordinari a canone libero risultano in calo del 13,2 per cento su base annua e il monte canoni complessivo scende del 6,2 per cento, mentre Roma segna rispettivamente più 1,2 e più 8,8. Se a Milano l'offerta cresce e i contratti registrati calano, la lettura più coerente non è quella dell'ampliamento del mercato ma quella di un rallentamento della velocità di assorbimento, con annunci che restano online più a lungo.
Non è l'unica lettura possibile. La stretta sugli affitti brevi ha effettivamente riportato unità verso la locazione lunga, e questo produrrebbe un aumento genuino di offerta. Il periodo, poi, precede l'apertura dell'anno accademico, che a Milano muove volumi rilevanti e concentra le pubblicazioni. Tre spiegazioni compatibili con lo stesso dato, che portano a conclusioni diverse sui canoni dei prossimi trimestri.
Perché i canoni non scendono comunque
Su questo il quadro è meno ambiguo. I canoni pubblicati sono prezzi richiesti, e i prezzi richiesti si adeguano con ritardo e in modo asimmetrico: salgono in fretta quando il mercato tira, scendono lentamente e solo dopo che il proprietario ha visto passare qualche settimana senza contatti utili.
Sotto, agisce una domanda che non si comprime. L'accesso al credito resta selettivo, i tassi medi sui mutui nel primo trimestre 2026 si sono collocati intorno al 3,57 per cento con la quota di acquisti finanziati al 47,8 per cento, e una parte consistente di chi vorrebbe comprare resta bloccata nel segmento della locazione. Finché quella massa non si sposta, un incremento di offerta dell'ordine del 10 per cento viene assorbito senza che il proprietario percepisca la necessità di riallineare il prezzo.
Che cosa guardare nei prossimi due trimestri
Il terzo trimestre dirà molto, perché depura almeno in parte l'effetto stagionale. Se lo stock continua a salire mentre i tempi medi di permanenza degli annunci si allungano, siamo davanti a un problema di assorbimento e i canoni cominceranno a cedere nei segmenti periferici. Se lo stock sale e i tempi di permanenza restano stabili o si accorciano, allora l'offerta è genuinamente aumentata e il mercato sta assorbendo la nuova disponibilità ai prezzi correnti.
La distinzione conta per chi deve decidere se comprare per mettere a reddito. Nel primo scenario i rendimenti lordi si comprimono per via del canone, nel secondo tengono. La statistica pubblicata oggi, presa da sola, non consente di stabilire in quale dei due ci si trovi, e i due sono compatibili con gli stessi numeri. È una distinzione che si risolve con il tempo di permanenza degli annunci, non con il loro conteggio.