Più case in vendita non vuol dire più offerta

Nel secondo trimestre del 2026 lo stock di abitazioni in vendita in Italia è cresciuto dell'1,2% rispetto ai tre mesi precedenti. Sull'anno, però, lo stesso stock risulta in contrazione del 2,1%. I due numeri arrivano dalla stessa rilevazione dell'Ufficio Studi di idealista e non si contraddicono: l'offerta disponibile continua a ridursi nel medio periodo, ma nell'ultimo trimestre ha smesso di farlo.

La lettura proposta dal portale è che l'aumento congiunturale rifletta un rallentamento degli scambi più che un ritorno di offerta. Gli immobili restano in vendita più a lungo e si accumulano nelle vetrine, senza che siano arrivati sul mercato nuovi mandati in quantità significativa. La spiegazione è coerente con l'allungamento dei tempi di permanenza degli annunci osservato a giugno e con le rilevazioni dell'Ufficio Studi Tecnocasa, che collocano il tempo medio di vendita nelle grandi città intorno ai 108 giorni, quasi invariato rispetto ai 109 di un anno prima.

Il dato nazionale, però, nasconde una geografia molto netta. Su 110 capoluoghi monitorati, 64 registrano un aumento dell'offerta e 46 una riduzione, e la linea di separazione non passa fra grandi e piccoli mercati. Padova segna un più 9,6%, Verona un più 8%, Venezia un più 4,6%, Bologna un più 4,4%. Torino, Genova, Bari, Catania e Palermo sono tutte in contrazione, con Palermo al meno 2,3%.

Il caso più interessante è Milano, dove lo stock cresce del 4,1% nel trimestre e del 6,1% sull'anno. È la grande città in cui l'offerta si accumula di più, e l'unica in cui il confronto annuale è positivo mentre il dato nazionale resta negativo. Roma si muove nella direzione opposta: stabile nel trimestre, con un più 0,1%, e in calo del 3,4% sui dodici mesi.

Qui compare una contraddizione apparente che vale la pena sciogliere. Milano è insieme il mercato dove si vende più in fretta, sotto i novanta giorni contro una media nazionale di 108, e quello dove l'invenduto cresce di più. Le due cose convivono se ciò che entra sul mercato è aumentato più di quanto sia aumentata la velocità di assorbimento: il tempo medio di vendita resta basso perché il prodotto milanese è più liquido, ma il flusso in ingresso ha superato la capacità della domanda di smaltirlo. È il profilo di un mercato che si avvicina al proprio tetto di prezzo, non di uno che si sta bloccando.

Quanto il più 1,2% nazionale possa reggere l'interpretazione che gli viene attribuita resta comunque una questione aperta. Lo stock rilevato da un portale misura annunci pubblicati, non compravendite: registra la velocità con cui l'inserzione viene ritirata, che dipende dal rogito ma anche dalla scadenza del mandato, dal rinnovo dell'annuncio, dalle politiche commerciali delle reti di agenzie. Un incremento dell'1,2% su base trimestrale cade in un intervallo dove l'effetto stagionale e quello comportamentale sono difficili da isolare, tanto più che la primavera è il periodo in cui tradizionalmente si concentra la messa in vendita. Il dato annuo, ancora negativo, indica che il fenomeno strutturale resta la scarsità. Se il rallentamento degli scambi proseguisse, però, i due segni convergerebbero nel giro di pochi trimestri.

Il contesto di prezzo spiega perché la questione non sia accademica. Nel primo trimestre l'indice Istat dei prezzi delle abitazioni è salito di oltre il cinque per cento su base annua, e nelle città maggiori i valori si trovano sui livelli più alti dell'ultimo decennio. Quando i prezzi sono elevati e i tassi non sono tornati ai minimi, l'allungamento dei tempi è il primo sintomo a comparire. La domanda non sparisce: diventa più lenta e più selettiva.

C'è poi una componente qualitativa che i dati aggregati faticano a restituire. Parte dell'allungamento dipende dalla difficoltà del mercato a proporre immobili che rispondano a quello che i compratori cercano oggi, dalla classe energetica al taglio, dagli spazi esterni allo stato di manutenzione. Un patrimonio che invecchia e una domanda che si è spostata su requisiti diversi producono uno stock apparentemente abbondante e in pratica poco liquido.

Sul fronte della domanda l'Osservatorio Nomisma descrive un mercato stabile, sostenuto dal ritorno del credito come principale motore delle compravendite. È una forza che spinge nella direzione opposta al rallentamento: se le erogazioni continuano a crescere, la pressione sullo stock dovrebbe tornare a farsi sentire nella seconda parte dell'anno.

La lettura più prudente, per ora, è che l'offerta non stia tornando ma stia restando ferma più a lungo, e che questo accada soprattutto dove i prezzi hanno corso di più. Uno stock che cresce per accumulo di invenduto erode le aspettative dei venditori con gradualità, e si manifesta nelle trattative molto prima che nei listini. Se la dinamica milanese anticipa quella degli altri mercati maturi, il segnale da monitorare nei prossimi trimestri non è il volume dell'offerta disponibile ma la distanza fra prezzo richiesto e prezzo di chiusura.