Il sondaggio congiunturale di Banca d'Italia sul secondo trimestre segnala un rallentamento diffuso nella crescita dei prezzi residenziali, con il Nord-Ovest quasi fermo. Sconti e tempi di vendita restano però ai minimi storici, e questo cambia la lettura del dato.
Il 12 agosto Banca d'Italia ha diffuso il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni relativo al secondo trimestre, realizzato insieme a Tecnoborsa e all'Agenzia delle Entrate su un campione di circa 1.500 agenti immobiliari interpellati tra il 18 giugno e il 21 luglio. I suoi indicatori raccontano cose diverse tra loro, e la sintesi giornalistica ne tiene di solito uno solo.
Il saldo si dimezza quasi
L'indicatore più citato è la differenza tra gli operatori che segnalano prezzi in aumento e quelli che ne segnalano la diminuzione. Nel secondo trimestre si è attestata a 7 punti percentuali contro i 12 del trimestre precedente. Una decelerazione netta, che però resta su valori superiori a quelli dello stesso periodo del 2025.
Il segnale è di raffreddamento, non di inversione.
La media nazionale nasconde quattro mercati
La disaggregazione territoriale è più istruttiva del dato aggregato. Nel Nord-Ovest il saldo è passato da 11 a 1 punto: in pratica, tanti agenti che osservano prezzi in salita quanti ne osservano in discesa. Nel Nord-Est resta a 13 punti, nel Centro a 11, nel Sud e Isole a 6.
La frenata riguarda dunque l'area che negli ultimi anni ha guidato la crescita dei valori. Il resto del Paese tiene.
Sconti e tempi non seguono i prezzi
Qui il quadro si complica in modo interessante. Il margine medio di sconto sul prezzo inizialmente richiesto si è attestato al 7% e i tempi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili, entrambi sui livelli minimi dall'avvio della rilevazione. L'86% delle agenzie ha concluso almeno una compravendita nel trimestre. Se la domanda fosse in ritirata ci si attenderebbe l'opposto: sconti in allargamento e transazioni più lente.
La spiegazione più coerente sta dal lato dell'offerta. I nuovi incarichi a vendere continuano a diminuire, come accade ormai da diversi trimestri. Un mercato con poco prodotto disponibile e venditori senza urgenza produce proprio questo: meno spinta sui prezzi, perché mancano le occasioni per rilanciare, ma nessun cedimento sulle condizioni, perché chi non ottiene il prezzo che vuole ritira l'immobile invece di svenderlo.
Il credito non è il vincolo
Nonostante il rialzo dei tassi deciso dalla BCE l'11 giugno, la quota di agenzie che indica le difficoltà di accesso al credito tra le principali cause di cessazione dell'incarico si è fermata al 18%, il livello più basso dell'intera serie storica. La trasmissione della politica monetaria al residenziale, almeno per ora, procede lentamente.
Le locazioni vanno per conto loro
Sul fronte degli affitti il saldo tra giudizi di aumento e di diminuzione dei canoni si è collocato a 32 punti, sostanzialmente stabile a livello nazionale ma con dinamiche divergenti tra macroaree. Nel Nord-Ovest è sceso ulteriormente a 17 punti da 30, mentre nel Sud e Isole è risalito a 49 da 39 e nel Centro a 41 da 29. La quota di agenzie che ha locato almeno un immobile è salita all'83% dal 79%. Le locazioni brevi restano rilevanti per il 54% del campione, con punte del 65% nel Centro e nel Mezzogiorno.
Che cosa misura davvero questo indicatore
Il sondaggio produce saldi di diffusione, non variazioni di prezzo. La distinzione conta più di quanto sembri.
Un saldo che scende da 12 a 7 significa che si è ridotta la quota netta di agenti che osservano rialzi, non che i prezzi siano scesi di una qualche percentuale. La conciliazione con l'indice Istat dei prezzi delle abitazioni, che nel primo trimestre segnalava una crescita tendenziale superiore al 5%, non è affatto impossibile: le due misure osservano oggetti diversi.
C'è poi un limite di perimetro. Il campione riguarda esclusivamente le compravendite intermediate da agenzia, una quota di mercato non costante nel tempo e sensibile alla concorrenza dei canali diretti e delle vendite da costruttore. Infine, la discesa del Nord-Ovest a 1 punto potrebbe riflettere una dinamica specificamente milanese, cioè l'esaurimento di una corsa dei valori arrivata a livelli che la domanda locale fatica ad assorbire, più che un raffreddamento generalizzato dell'area.
Le attese guardano oltre il trimestre
Le condizioni attese per il mercato in cui opera l'agenzia restano sfavorevoli, con un saldo di meno 14 punti, e le attese sui nuovi incarichi a vendere sono a meno 20. Sull'orizzonte biennale, però, l'indicatore è passato da meno 22 a meno 10 punti, il valore migliore da diversi trimestri.
La combinazione di prezzi che rallentano, sconti fermi ai minimi e offerta in contrazione descrive un mercato in cui il potere contrattuale è rimasto saldamente dalla parte di chi possiede. La scarsità di prodotto, più che la debolezza della domanda, è oggi il vincolo principale alla formazione dei volumi. Il che spiega perché gli operatori, pur giudicando sfavorevole il presente, si attendano qualcosa di meglio dai prossimi due anni.