Meno case autorizzate, e più grandi: la pipeline che verrà

Nel primo trimestre del 2026 i permessi di costruire rilasciati in Italia hanno riguardato 12.555 abitazioni in nuovi fabbricati residenziali, secondo i dati destagionalizzati diffusi da Istat a inizio luglio. La superficie utile abitabile autorizzata supera di poco 1,12 milioni di metri quadrati. Rispetto al trimestre precedente il calo è marcato: 9,2% in meno le unità, 5,5% in meno la superficie.

Il confronto con lo stesso trimestre del 2025 restituisce però un quadro diverso. Le abitazioni autorizzate sono sostanzialmente stabili, in flessione dello 0,5%, mentre la superficie cresce del 4,4%. Si autorizza lo stesso numero di case, più grandi. La superficie media per unità sale a circa 89 metri quadrati, quasi cinque punti sopra il livello di dodici mesi prima.

La composizione della nuova offerta è uno dei pochi indicatori davvero anticipatori di cui dispone il mercato residenziale italiano. Fra il rilascio del permesso e l'immissione effettiva sul mercato passano in media dai due ai quattro anni, e nelle operazioni complesse anche di più: quello che viene autorizzato adesso definisce il prodotto disponibile verso la fine del decennio. La direzione, per ora, è quella di tagli più ampi.

Una spiegazione tecnica c'è, e riguarda il costo di costruzione. Con prezzi delle materie prime e della manodopera che restano su livelli elevati, l'incidenza dei costi fissi per unità — pratiche, allacci, parti comuni, oneri — penalizza i tagli piccoli. Concentrare la stessa superficie su meno unità di dimensione maggiore migliora il conto economico dell'operazione, soprattutto se il prodotto è destinato a una fascia di acquirenti in grado di sostenere prezzi al metro quadro più alti. Il risultato è coerente con quanto si osserva sul mercato delle compravendite, dove la domanda solvibile si è concentrata su immobili nuovi o completamente riqualificati.

Il problema è che la domanda demografica va nella direzione opposta. La struttura delle famiglie italiane continua a frammentarsi, con una quota crescente di nuclei monopersonali e di due persone, e la pressione più forte sui mercati urbani riguarda proprio i tagli medio-piccoli. Se la nuova produzione si sposta verso metrature ampie mentre la domanda si sposta verso metrature contenute, il disallineamento non si risolve con il tempo: si accumula. Ed è un disallineamento che i dati aggregati sulle compravendite non rilevano finché il prodotto non arriva effettivamente sul mercato.

Il comparto non residenziale segue un'altra traiettoria. Nel primo trimestre la superficie autorizzata cresce del 2,6% sul trimestre precedente e si colloca poco sotto i 2,52 milioni di metri quadrati, oltre il doppio della superficie residenziale. È il riflesso di una pipeline che continua a essere alimentata da logistica, commerciale e produttivo, i segmenti che negli ultimi anni hanno assorbito la quota maggiore degli investimenti istituzionali. La distanza fra i due comparti è un dato di per sé: in Italia si autorizza oggi molto più spazio per le merci e per il lavoro che per l'abitare.

Va detto che il primo trimestre è stagionalmente debole e che i permessi sono una serie volatile, sensibile a singole operazioni di grandi dimensioni e ai tempi amministrativi dei comuni maggiori. Un calo congiunturale del 9,2% non basta a dichiarare un'inversione, e nel 2025 la stessa serie aveva alternato trimestri negativi e recuperi rapidi.

Resta però il fatto che la nuova offerta residenziale in Italia si mantiene su volumi storicamente contenuti, in un mercato dove i prezzi crescono e i tempi di vendita si allungano contemporaneamente. Sono due segnali che di solito non convivono, e la loro coesistenza si spiega proprio con la qualità dello stock disponibile: molto invenduto poco appetibile, poco prodotto nuovo che risponde alla domanda. Finché la pipeline continuerà a produrre appartamenti più grandi e meno numerosi, quella forbice difficilmente si chiuderà.