Il commercial real estate italiano apre il 2026 con 3,05 miliardi di investimenti nel primo trimestre (+13% annuo), mentre la logistica segna il miglior take-up trimestrale degli ultimi quattro anni. Sul fronte normativo, il DL 66/2026 ridisegna le politiche abitative con strumenti di partenariato e procedure accelerate.
Il mercato immobiliare commerciale italiano conferma la propria capacità di tenuta strutturale in un contesto macroeconomico deteriorato. Secondo i dati elaborati da Cushman & Wakefield Italia, nel primo trimestre 2026 gli investimenti complessivi hanno raggiunto 3,05 miliardi di euro, segnando una crescita del 13% rispetto allo stesso periodo del 2025 — risultato che assume rilievo particolare considerando le pressioni esterne: il peggioramento del conflitto in Medio Oriente ha generato nuove tensioni sui costi energetici, un rallentamento della fiducia dei consumatori e una revisione al ribasso delle stime di crescita del PIL italiano, oggi attese intorno allo 0,5% per l'intero anno. Il dato si inserisce in una traiettoria pluriennale eccezionale: nel 2025 il CRE aveva già raggiunto 12,4 miliardi, circa il 20% in più rispetto al 2024 e tra i volumi più elevati mai registrati (Colliers).
Il comparto logistico si distingue come l'asset class più dinamica sul fronte occupier. Nel Q1 2026 l'assorbimento di superfici per logistica e industria ha raggiunto 835.000-860.000 mq — le stime di JLL, DILS e Cushman & Wakefield convergono su questo intervallo — segnando una crescita compresa tra il 59% e il 78% su base annua e il miglior risultato trimestrale degli ultimi quattro anni. A trainare la domanda sono stati in modo preponderante gli operatori 3PL (third party logistics), che hanno rappresentato oltre l'85% del take-up totale, con un ritorno rilevante delle grandi operazioni sopra i 50.000 mq e alcune transazioni superiori ai 100.000 mq. I canoni prime hanno ripreso a crescere dopo una fase di stazionarietà nel 2025: Milano ha aggiornato il prime rent a 72 euro/mq/anno, seguita da Roma (71 euro/mq/anno), Bologna (70 euro/mq/anno) e Piacenza (62 euro/mq/anno). Il vacancy rate si è attestato al 5,0%, in lieve contrazione rispetto al picco di fine 2025. I prime yield rimangono stabili al 5,3%. Sul fronte degli investimenti nel settore logistico, il volume nel Q1 2026 è stato di circa 416-430 milioni di euro, con una contrazione del 30% rispetto al Q1 2025. La composizione si è orientata verso operazioni a profilo di rischio contenuto, con acquisizioni da parte di utilizzatori finali pari al 30% del totale.
Sul piano normativo, il 7 maggio 2026 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto-Legge n. 66/2026 recante "Disposizioni urgenti per il Piano Casa", entrato in vigore l'8 maggio e attualmente in iter di conversione alla Camera (termine: 6 luglio 2026). Il provvedimento interviene su tre assi principali: recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP), rilancio dell'edilizia sociale e convenzionata, e attrazione di investimenti privati attraverso strumenti di partenariato pubblico-privato con procedure amministrative accelerate. Sul piano finanziario, la misura più rilevante è la reindirizzazione di risorse dal Fondo per la rigenerazione urbana (L. 160/2019): fino a 500 milioni di euro annui dal 2027 al 2030 e 700 milioni annui dal 2031 al 2034, conferiti su un conto corrente infruttifero intestato a Invitalia S.p.A. Il decreto introduce semplificazioni procedurali significative: conferenza di servizi semplificata con termini compressi a trenta giorni, silenzio-assenso per le amministrazioni inadempienti, Commissario straordinario per garantire l'attuazione degli interventi. Il mercato residenziale aveva già chiuso il 2025 con un fatturato di 135 miliardi di euro (+8,25% annuo) e 770.000 compravendite (+7% sul 2024), con previsioni per il 2026 di circa 800.000 transazioni.