Il primo trimestre del 2026 consegna al mercato immobiliare logistico italiano il miglior dato di assorbimento mai registrato per un gennaio-marzo: quasi 860.000 metri quadrati di spazi occupati, con una crescita del 78% su base annua. Il settore accelera, ma gli investitori si muovono con selettività crescente.
Il primo trimestre del 2026 ha consegnato al mercato immobiliare logistico italiano una cifra senza precedenti per un periodo gennaio-marzo: circa 860.000 metri quadrati di spazi affittati o occupati, con una crescita del 78% su base annua rispetto allo stesso periodo del 2025. Lo rileva l'analisi di JLL, confermata nella sostanza anche dalle elaborazioni di Dils e di altri operatori del settore, che concordano nell'identificare questo risultato come il livello di take-up più elevato mai registrato per un primo trimestre.
Il ruolo degli operatori della logistica conto terzi — i cosiddetti 3PL — è stato assolutamente centrale: secondo JLL, i third-party logistics provider hanno concentrato oltre l'85% dell'intero assorbimento trimestrale. Quattro grandi operazioni, due delle quali hanno superato individualmente i 100.000 metri quadrati, hanno da sole generato circa 350.000 mq di nuove superfici occupate. Un segnale chiaro di quanto le strategie espansive dei grandi operatori stiano ridefinendo la domanda nel comparto.
Sul piano geografico, la Greater Milano si è confermata il mercato di riferimento nazionale, concentrando quasi la metà dei volumi assorbiti nel trimestre. I principali nodi dell'asse padano — province di Novara, Brescia, Verona — hanno anch'essi registrato una domanda sostenuta, in linea con la crescente attenzione degli occupier verso localizzazioni ad alta connettività infrastrutturale, accessibilità autostradale e bacini di manodopera qualificata.
Sul versante dell'offerta, il trimestre ha visto il completamento di oltre 300.000 mq di nuovi spazi, di cui più del 30% di tipo speculativo — costruito, cioè, senza un pre-let già firmato, scommettendo sulla domanda futura. È un indicatore di fiducia significativo: i developer stanno portando prodotto sul mercato in anticipo rispetto alla domanda. Questa dinamica ha contribuito alla riduzione del tasso di vacancy a livello nazionale, ora attestato intorno al 5%.
Il quadro degli investimenti racconta invece una storia diversa, segnata da una selettività crescente. Secondo JLL, i capitali confluiti nel comparto logistico si sono attestati a circa 430 milioni di euro, pari al 12% del volume complessivo del mercato immobiliare commerciale italiano nel trimestre, con una contrazione di circa il 30% rispetto al Q1 2025 — un periodo eccezionale, caratterizzato da un rilevante accumulo di transazioni a portafoglio che non si è ripetuto. Le operazioni concluse nel primo trimestre 2026 sono state prevalentemente di taglio medio-piccolo, a profilo di rischio contenuto: il segmento core ha rappresentato il 40% dei volumi, mentre acquisti effettuati direttamente da utilizzatori finali hanno pesato per il 30%.
I canoni prime rimangono stabili nelle localizzazioni più ambite, e i prime yield si confermano al 5,3%, un livello che segnala una valutazione ancora razionale del rischio nonostante un contesto macroeconomico reso più incerto dalla variabilità dei costi di costruzione e dalle pressioni sui dazi internazionali. Come sottolinea Renato Loffredo, responsabile dell'agenzia logistica di JLL Italia, «il mercato delle locazioni ha iniziato il 2026 con una forte accelerazione, registrando un risultato senza precedenti nel primo trimestre». L'outlook per i mesi successivi resta positivo, con una pipeline di operazioni in fase avanzata di negoziazione che suggerisce una continuità di crescita nell'occupier market.