Dopo anni di crescita esplosiva, la logistica immobiliare europea entra in una nuova fase di maturità. Domanda strutturalmente solida, sviluppo speculativo in calo, energia come driver critico. In Italia l'assorbimento 2025 ha toccato 2,5 milioni di metri quadrati.
La logistica immobiliare europea non è più il settore dell'accumulo speculativo e dei rendimenti a doppia cifra garantiti. Dopo un lungo ciclo di crescita sostenuto prima dall'espansione dell'e-commerce e poi dalla riorganizzazione delle catene di fornitura post-pandemica, il comparto ha imboccato nel corso del 2025-2026 una traiettoria di normalizzazione. Un processo che non va confuso con un indebolimento strutturale: le fondamenta del settore restano tra le più solide del real estate europeo, ma le regole del gioco si sono spostate.
In Italia, i dati pubblicati da Scenari Immobiliari fotografano un mercato ancora in espansione. L'assorbimento ha raggiunto 2,5 milioni di metri quadrati nel 2025, in crescita del 7% su base annua, mentre i volumi di investimento si sono attestati a 2,05 miliardi di euro — un incremento del 17% rispetto al 2024 — con un'accelerazione significativa nella seconda parte dell'anno. A livello europeo, secondo le rilevazioni di CBRE, gli investimenti industriali e logistici nel 2025 hanno superato i 40,6 miliardi di euro, con il solo mercato britannico che ha rappresentato circa 11,3 miliardi. Il volume è inferiore ai picchi del 2021-2022, ma testimonia un ritorno dell'appetito istituzionale — più selettivo, più disciplinato, meno esposto alle dinamiche speculative che avevano gonfiato le valutazioni nella fase precedente.
Il primo trimestre del 2026 in Italia restituisce un quadro più composito. Secondo i dati rilevati da CBRE Italy, gli investimenti logistici hanno raggiunto circa 430 milioni di euro, pari a circa il 12% del totale degli investimenti immobiliari del periodo. Il confronto con il primo trimestre del 2025 evidenzia una contrazione di circa il 30%, ma il dato va letto con cautela: un anno fa il mercato aveva beneficiato di un accumulo di operazioni a portafoglio di dimensione eccezionale, che aveva artificialmente gonfiato il termine di paragone. La qualità del flusso d'affari è buona: il 40% dei volumi ha riguardato asset a profilo di rischio contenuto, mentre le acquisizioni da parte di utilizzatori finali hanno rappresentato il 30% del totale, segnale di una domanda industriale sottostante ancora solida.
Due temi dominano il dibattito sul settore per i prossimi anni: l'energia e il Build-to-Suit.
L'energia è emersa come vincolo e come opportunità allo stesso tempo. Il magazzino logistico non è più soltanto un contenitore di merci: è diventato un'infrastruttura energetica a tutti gli effetti. Prologis Italia — tra i principali operatori del settore a livello globale — ha dichiarato di aver raggiunto a fine 2025 una capacità solare installata di circa 24 megawatt picco sul territorio nazionale, con oltre 8.000 tonnellate di CO₂ evitate ogni anno attraverso il programma SolarSmart. Nel 2026, presso il sito di Lodi DC8, sarà inaugurato il più grande impianto fotovoltaico per autoconsumo mai realizzato dal gruppo in Europa, con una potenza di 5 megawatt picco. Al tempo stesso, CBRE segnala che i tempi di connessione alla rete elettrica si stanno allungando in diversi mercati europei, diventando di fatto un freno strutturale allo sviluppo di nuovi asset logistici su larga scala. La disponibilità di energia adeguata non è più un presupposto automatico: è una variabile da gestire in fase di progettazione.
Il secondo tema, il Build-to-Suit, riflette la transizione da un mercato dove si costruiva per poi cercare gli inquilini, a un mercato dove si costruisce su commessa di un conduttore già identificato. Meno rischio sviluppativo, più attenzione alla qualità dell'asset, maggiore integrazione tra requisiti operativi e caratteristiche fisiche del capannone. Secondo Scenari Immobiliari, la domanda rimane orientata in misura crescente verso spazi efficienti, energeticamente affidabili e localizzati nei corridoi logistici primari — le aree attorno a Milano, Bologna, Verona, Roma — dove la disponibilità di prodotto di qualità si mantiene strutturalmente scarsa rispetto alla domanda.
Sul fronte dei canoni, CBRE stima che la crescita dei prime logistics rents in Europa rallenterà a circa l'1,8% nel 2026, in calo rispetto ai ritmi degli anni precedenti. Una transizione dalla fase di rapida correzione dei prezzi a una crescita del reddito più lenta, ma più stabile e prevedibile — una caratteristica che i grandi investitori istituzionali tendono a premiare nel lungo periodo. È la differenza tra un mercato che cresce per effetto di uno squilibrio temporaneo e uno che cresce perché la domanda strutturale è genuina.
Il risultato è un settore che assomiglia sempre di più a un'infrastruttura core: rendimenti compressi rispetto ai picchi, ma stabili, abbinati a fondamentali di domanda robusti e a un'offerta che non tornerà a crescere in modo speculativo nel breve termine. Un profilo adatto a chi investe con orizzonte quinquennale o superiore, meno attraente per chi cerca rendimenti di breve periodo. La logistica è entrata nella sua maturità — e i mercati maturi premiano la qualità, non la quantità.