Il mercato immobiliare commerciale italiano chiude il primo trimestre 2026 con 2,6 miliardi di investimenti, in linea con la media storica decennale. Il retail guida la classifica con 650 milioni; la logistica stabilisce il record assoluto di take-up ma vede i capitali investiti ridursi rispetto al 2025. Un mercato a due velocità.
Il mercato immobiliare commerciale italiano chiude il primo trimestre del 2026 con un volume di investimenti pari a circa 2,6 miliardi di euro, secondo le elaborazioni del Team Research di Dils. Il dato segna una moderata flessione del 5% rispetto allo stesso periodo del 2025 — anno in cui il mercato aveva beneficiato di un'eccezionale concentrazione di transazioni a portafoglio — ma si mantiene in linea con la media trimestrale degli ultimi dieci anni, confermando la solidità strutturale del posizionamento dell'Italia nel panorama degli investimenti immobiliari europei.
Il segmento più dinamico nel trimestre è stato il retail, con oltre 650 milioni di euro investiti, in crescita del 22% rispetto al Q1 2025. Un risultato che segnala una chiara rivalutazione del commerciale fisico da parte degli investitori istituzionali, in controtendenza rispetto alla narrativa di declino che aveva dominato il settore nei due anni successivi alla pandemia. L'hospitality si posiziona al secondo posto con circa 510 milioni di euro, nonostante una contrazione del 27% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente: tra le operazioni più significative del trimestre si segnalano due share deal relativi a strutture turistiche balneari e l'acquisizione di una villa di pregio sul Lago di Como, tutte concluse da investitori esteri.
Il segmento degli Alternative registra una crescita rilevante: oltre 360 milioni di euro nel trimestre, con il 60% dei capitali allocato all'Healthcare, grazie al closing di un importante portafoglio di RSA nel Nord Italia. Una dinamica che conferma l'interesse crescente degli investitori core per asset a reddito stabile e a bassa ciclicità.
La logistica racconta invece una storia a due velocità. Sul fronte occupier, il trimestre ha stabilito un record storico per il primo trimestre, con un take-up di circa 860.000 mq (+78% su base annua), trainato quasi interamente dai grandi operatori terzi della filiera logistica. Sul fronte dei capitali, gli investimenti si sono attestati tra i 310 e i 430 milioni di euro a seconda delle metodologie di rilevamento adottate dalle diverse case di ricerca, con contrazioni comprese tra il 30% e il 52% rispetto al Q1 2025. La differenza riflette composizioni diverse delle operazioni censite: rispetto all'anno precedente, caratterizzato da grandi portafogli, il trimestre appena concluso ha visto prevalere deal singoli, di taglio medio-piccolo, orientati al rischio core.
Lo scarto tra un mercato occupier in accelerazione e investitori che si muovono con crescente selettività è probabilmente il dato più significativo dell'intero trimestre. I prime yield al 5,3% rimangono stabili, segnalando una valutazione razionale del rischio. La pipeline delle operazioni in corso suggerisce continuità nei prossimi mesi. Ma il segnale per gli asset manager è chiaro: il prodotto di qualità, nelle localizzazioni strategiche, trova acquirenti e prezzi; il prodotto secondario fatica a trovare domanda ai livelli del 2025.
Sullo sfondo, la fiducia degli investitori internazionali verso il mercato italiano si conferma solida, come sottolinea anche l'analisi di Dils, con l'attività nel trimestre concentrata su compravendite di singoli asset piuttosto che su operazioni di portafoglio — un approccio selettivo ma non difensivo, coerente con un mercato in fase di maturazione dopo l'eccezionalità del 2025.