Il retail immobiliare italiano guida l'Europa: investimenti record a 3,5 miliardi

Tra i comparti del real estate commerciale italiano, è il retail ad aver chiuso il 2025 con il risultato più sorprendente. Secondo l'analisi Real Estate Retail 2026 di PwC, presentata alla 27ª edizione della convention RE Italy a Milano, gli investimenti nel settore retail in Italia hanno raggiunto i 3,5 miliardi di euro, con un incremento del 39% rispetto al 2024 — un risultato che pone il Paese al primo posto in Europa per dinamicità del comparto, superando tutte le altre asset class del mercato immobiliare nazionale.

A guidare questa crescita sono stati soprattutto i centri commerciali e gli outlet, che insieme hanno rappresentato circa il 60% dei volumi retail dell'anno. Il dato si inserisce in un contesto europeo altrettanto favorevole: secondo Scenari Immobiliari, gli investimenti nel comparto commerciale hanno toccato quasi 40 miliardi di euro nel 2025, con una crescita del 26,5% su base annua, sostenuta dal buon andamento di Italia, Francia (+6%, 2,9 miliardi) e Spagna (+19%, 2,8 miliardi) — mentre Germania e Regno Unito hanno invece registrato contrazioni, rispettivamente del 9% e del 12,5%. Per il 2026, lo stesso istituto prevede un'ulteriore espansione, con volumi che potrebbero avvicinarsi ai 45 miliardi di euro a livello continentale.

Quello che rende il caso italiano particolarmente interessante non è solo la dimensione dei capitali in gioco, ma la direzione che stanno prendendo i rendimenti. Nel primo trimestre del 2026, i rendimenti prime delle high street di Milano e Roma sono scesi al 3,70%, il livello più basso tra tutti i segmenti retail monitorati, mentre i centri commerciali si sono attestati al 6,75%, in linea con la chiusura del 2025. Antonio Martino, partner real estate di PwC Italia, ha sottolineato come un indicatore particolarmente significativo per gli investitori sia oggi la compressione strutturale dello spread tra cap rate e tasso risk-free, sceso a 374 punti base: una tendenza che riduce il margine di sicurezza rispetto a possibili scenari negativi, rendendo gli asset più esposti a rischi di svalutazione qualora i fondamentali dovessero peggiorare.

Il peso del retail sugli investimenti istituzionali europei si è consolidato attorno al 18% del totale, segno che il comparto — dato per moribondo non molti anni fa, complice l'avanzata dell'e-commerce — ha saputo reinventarsi attraverso un modello sempre più orientato all'esperienza e ai formati ibridi. Outlet e centri commerciali di nuova generazione puntano oggi su una componente leisure e food sempre più ampia, capace di generare flussi pedonali costanti e di compensare, almeno parzialmente, il calo demografico previsto nel medio-lungo periodo per alcune aree del Paese.

Non tutte le zone del retail italiano vivono però lo stesso momento. Le high street della Capitale, ad esempio, mostrano un quadro più eterogeneo: pur mantenendo un vacancy medio sotto il 10%, alcune arterie commerciali storiche di Roma registrano un peggioramento, con tassi di sfitto che superano l'8%, mentre a Milano alcune secondary street — come corso di Porta Ticinese — hanno visto il proprio tasso di vacancy dimezzarsi nell'ultimo anno, segno che la riqualificazione di alcune zone sta producendo risultati concreti.

Per gli investitori che guardano al 2026, il retail italiano si presenta dunque come un comparto maturo ma ancora capace di sorprendere: solido nei numeri aggregati, ma sempre più selettivo nella geografia dei rendimenti e nella qualità degli asset. Una caratteristica, del resto, che il mercato immobiliare italiano nel suo complesso sta esprimendo in modo sempre più netto in questa fase del ciclo.

Il comparto si inserisce in un quadro più ampio del commercial real estate italiano, dove anche l'hospitality si è confermata tra i segmenti più dinamici del 2025, con strategie di investimento orientate al value-add e alla riconversione di asset esistenti. Per gli operatori che valutano oggi un ingresso nel retail, la lezione dei dati è chiara: la selezione del singolo asset — location, mix merceologico, qualità degli affittuari — pesa oggi più della semplice esposizione al comparto nel suo complesso, in un mercato dove la dispersione dei rendimenti tra le diverse tipologie di immobile resta significativa.

Le prospettive per la seconda parte del 2026 restano orientate alla crescita, sostenute dall'attenzione crescente verso gli asset ibridi e multifunzionali e dal consolidamento dei flussi pedonali nelle principali vie commerciali del Paese — fattori che, secondo gli osservatori di settore, continueranno a guidare la selettività del capitale istituzionale nei prossimi trimestri.