Il primo semestre 2026 chiude con 7 miliardi di euro investiti nel mattone italiano, il miglior risultato di sempre. Ma dietro il record si nasconde una ricomposizione strutturale del mercato.
Un semestre mai visto prima
Il mercato immobiliare italiano chiude il primo semestre 2026 con un volume di investimenti pari a circa 7 miliardi di euro, il miglior risultato dall'inizio delle rilevazioni secondo il Team Research di Dils. Il dato segna una crescita del 28% rispetto allo stesso periodo del 2025 e del 62% rispetto alla media dell'ultimo decennio. Non è un progresso lineare: dopo un primo trimestre già solido, con circa 2,6-2,8 miliardi di euro investiti, il secondo trimestre ha impresso una decisa accelerazione, contribuendo con circa 4,3 miliardi, in crescita del 56% rispetto ai primi tre mesi dell'anno e miglior risultato trimestrale mai registrato sul mercato italiano.
Il numero, da solo, racconta poco. Ciò che distingue questo semestre dai precedenti cicli di crescita è la composizione: il capitale si è distribuito su un ventaglio di asset class più ampio del solito, con una presenza crescente di family office accanto agli investitori istituzionali e a quelli value-add e opportunistici. È un segnale di maturazione, più che di semplice euforia ciclica.
Il retail guida, la logistica accelera
Il retail si conferma l'asset class principale del semestre, con circa 2,3 miliardi di euro investiti - un risultato sostenuto da operazioni su singoli trophy asset, come quella in via Montenapoleone a Milano, e da portafogli paneuropei di parchi outlet che hanno incluso asset italiani. Il secondo trimestre da solo ha totalizzato 1,6 miliardi, il miglior risultato trimestrale mai registrato per il comparto.
La logistica segue con circa 1,2 miliardi, in crescita del 50% su base annua e miglior risultato degli ultimi quattro anni. Qui la concentrazione è ancora più marcata: tre operazioni di portafoglio realizzate da investitori istituzionali internazionali hanno rappresentato circa il 75% dei volumi trimestrali, inclusa quella che risulta la più grande transazione mai perfezionata in Italia per un portafoglio logistico in termini di capitale investito. I canoni per gli asset di qualità continuano a salire, attestandosi intorno a 73 euro al metro quadrato annuo a Milano e 72 euro a Bologna e Roma, con rendimenti medi al 5,2%.
Uffici: la scarsità come vincolo, non come freno
Il comparto uffici cresce del 13%, a circa 880 milioni di euro, ma la lettura più interessante è geografica. A Milano l'assorbimento rallenta - non per mancanza di domanda, ma per la scarsità di prodotto prime, soprattutto nel Central Business District e a Porta Nuova: la vacancy si mantiene intorno al 2% e i canoni prime hanno raggiunto punte di 900 euro al metro quadrato annuo. A Roma, al contrario, il take-up cresce del 27%, sostenuto dalla domanda di spazi ampi e di elevata qualità, in un mercato dove l'offerta prime resta relativamente più accessibile.
È una dinamica che vale la pena osservare nei prossimi trimestri: se Milano continuerà a essere vincolata dal lato dell'offerta, parte della domanda inespressa potrebbe spostarsi strutturalmente - non solo ciclicamente - verso mercati alternativi.
Living e hospitality: la sorpresa silenziosa
Il comparto living realizza il miglior semestre degli ultimi dieci anni, con circa 730 milioni di euro investiti, in crescita del 69% - un risultato che conferma l'interesse crescente degli investitori istituzionali per il residenziale gestito, anche se i volumi restano ancora contenuti rispetto ad altri mercati europei.
L'hospitality attrae circa 1,1 miliardi di euro, un dato che si mantiene sopra la media storica pur confrontandosi con un 2025 straordinario. Roma ospita le operazioni di maggior rilievo, mentre Milano resta il mercato più dinamico, attirando circa il 40% dei capitali investiti nel comparto.
Una lettura strutturale, non solo ciclica
Il rischio, di fronte a numeri così marcatamente positivi, è leggerli come un fenomeno puramente ciclico, legato al contesto favorevole dei tassi o a una manciata di operazioni straordinarie. I dati del semestre suggeriscono invece qualcosa di più strutturale: una diversificazione crescente per asset class, geografia e profilo di capitale, unita a una scarsità di prodotto prime che - a Milano più che altrove - sta iniziando a ridisegnare le geografie della domanda. Il mercato italiano non si limita a crescere: si sta riorganizzando.