Oltre 24 miliardi investiti in Europa nel 2025 e un'Italia che cresce del 27%: il comparto alberghiero consolida il proprio ruolo tra le asset class immobiliari.
Il mercato immobiliare alberghiero ha chiuso una fase e ne ha aperta un'altra. È questa, in sintesi, la lettura offerta dal Rapporto 2026 sul mercato immobiliare alberghiero, curato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Castello Sgr e presentato nel corso dell'Hospitality Forum di inizio luglio. I numeri sostengono questa lettura: nel 2025 gli investimenti alberghieri in Europa hanno raggiunto 24,4 miliardi di euro, in crescita dell'8% rispetto al 2024 e ai massimi degli ultimi cinque anni, pur restando ancora sotto i livelli pre-pandemici. Tra gennaio 2025 e maggio 2026 sono state chiuse quasi 430 operazioni, per oltre 84 mila camere complessive.
La geografia dei capitali resta guidata dal Regno Unito, che con oltre 5,6 miliardi di euro si conferma il mercato più liquido del continente, davanti a Spagna (3,7 miliardi) e Francia (3,5 miliardi). L'Italia si colloca al quarto posto con oltre 2,35 miliardi di euro investiti nel 2025, un dato che colpisce non tanto per il valore assoluto quanto per il ritmo di crescita: +27% rispetto al 2024, il miglior risultato tra i principali mercati europei. Il primo semestre 2026 conferma la traiettoria, con circa 1,25 miliardi di euro già investiti nel comparto.
Dietro i numeri aggregati si osserva una polarizzazione qualitativa netta. Delle circa 70 strutture italiane transate nel 2025, la maggioranza appartiene alla fascia quattro e cinque stelle: gli investitori istituzionali e i fondi di private equity guardano sempre più al segmento upscale e luxury, mentre resta più marginale l'interesse per l'ospitalità di fascia media e bassa. Il valore patrimoniale complessivo del comparto alberghiero italiano ha superato i 173 miliardi di euro, in crescita del 7,2% su base annua, mentre il fatturato immobiliare del settore è salito a 3,8 miliardi, trainato da operatori di private equity, proprietari-operatori e investitori istituzionali impegnati in interventi di valorizzazione.
Sul piano operativo, i tassi di occupazione confermano la solidità della domanda turistica sottostante: nella maggior parte delle città italiane l'occupazione media delle strutture di fascia medio-alta ha superato stabilmente il 65%, con punte oltre il 75% nelle destinazioni turistiche più consolidate. Accanto a Roma, Milano, Venezia e Firenze, cresce l'interesse per città secondarie e territori a vocazione leisure come Verona, Bologna, Genova, il Garda e la Costiera Amalfitana, segnale di una domanda di investimento che si sta progressivamente allargando oltre le destinazioni tradizionali.
Un ulteriore elemento strutturale riguarda il fenomeno delle riconversioni: secondo i dati JLL relativi al primo trimestre 2026, circa 200 milioni di euro di investimenti alberghieri in Italia sono derivati da operazioni di cambio di destinazione d'uso, prevalentemente da immobili direzionali a strutture ricettive, concentrate soprattutto a Roma e Milano in aree centrali o semicentrali. È un fenomeno che intreccia due tendenze del mercato immobiliare italiano: da un lato la difficoltà di alcuni asset direzionali obsoleti a trovare una collocazione locativa competitiva, dall'altro la solidità della domanda alberghiera come sbocco di valorizzazione.
Il quadro complessivo restituisce l'immagine di un settore che, per usare le parole di chi ha curato il rapporto, ha ormai superato la fase di recupero post-pandemico per entrare in un ciclo più maturo. Non si tratta più soltanto di un comparto legato ai flussi turistici, ma di un'asset class che intercetta capitali patrimoniali di lungo periodo, in cerca di rendimenti stabili e di una minore esposizione alla volatilità dei cicli economici tradizionali.
Un ulteriore elemento che merita attenzione riguarda la composizione della domanda di investimento. Il segmento luxury, in particolare, non risponde più soltanto a logiche legate al turismo in senso stretto, ma intercetta un fenomeno più ampio di crescita patrimoniale globale: chi dispone di un patrimonio netto liquido superiore al milione di dollari è aumentato di circa il 9% tra il 2025 e i primi mesi del 2026, arrivando a sfiorare i 25 milioni di individui a livello mondiale. Per questa fascia di investitori, l'hôtellerie di alta gamma non è soltanto un'opportunità di rendimento, ma un veicolo patrimoniale al pari di altre asset class immobiliari core, e l'Italia si colloca già oggi al terzo posto tra le destinazioni più ambite per questo tipo di capitale, dietro solo a Emirati Arabi Uniti e Stati Uniti.
Resta un nodo strutturale su cui il settore continua a interrogarsi: la formazione. Con circa 33 mila strutture ricettive e oltre 1,1 milioni di camere, l'industria dell'ospitalità italiana è tra le più consistenti d'Europa, ma l'offerta formativa dedicata resta frammentata e non sempre allineata alle competenze richieste da un comparto sempre più istituzionalizzato. È un tema che difficilmente compare nei titoli dedicati ai volumi di investimento, ma che nel medio periodo potrebbe condizionare la capacità del settore di sostenere la propria crescita con una gestione operativa all'altezza dei capitali che continua ad attrarre.