520 milioni investiti nel 2025 (+63%): il PBSA supera per la prima volta ogni altro segmento del living in Italia. Dietro la crescita, un tasso di copertura dei posti letto tra i più bassi d'Europa.
Il mercato italiano dello student housing ha chiuso il 2025 con un volume di investimenti pari a 520 milioni di euro, in crescita del 63% rispetto all'anno precedente. Lo certifica l'ultimo PBSA Snapshot di Colliers Italia, che colloca per la prima volta il segmento delle residenze universitarie purpose-built al primo posto tra le asset class del living, con una quota del 51% sul totale degli investimenti nel comparto. Il numero delle transazioni è raddoppiato in dodici mesi, passando da sette a quattordici, un segnale che la pipeline di operazioni value-add sta seguendo una traiettoria solida e non episodica.
Il dato acquista rilievo se letto insieme allo squilibrio strutturale tra domanda e offerta che continua a caratterizzare il settore. L'Italia conta oggi oltre due milioni di studenti iscritti, di cui 1,7 milioni frequentanti in presenza, con una crescita della componente internazionale del 14% su base annua. A fronte di questa domanda, il tasso di copertura nazionale dei posti letto si ferma al 4,9%, contro una media europea del 15%. Per allinearsi agli standard continentali, il sistema avrebbe bisogno di circa 173.000 posti letto aggiuntivi. L'offerta attuale si attesta intorno agli 85.000 posti, di cui soltanto 26.000 riconducibili a strutture PBSA moderne: il resto è offerta pubblica o gestita in modo frammentato da enti universitari e religiosi. Anche considerando l'intera pipeline in sviluppo, stimata in circa 33.000 nuovi posti letto nel prossimo triennio, il tasso di copertura non supererà la soglia del 10% entro il 2028 nelle principali città — un divario che continuerà verosimilmente a sostenere l'interesse degli investitori istituzionali ben oltre l'orizzonte di breve periodo.
Il capitale che sta entrando nel comparto è in larga parte estero: oltre il 90% degli investimenti proviene da investitori dell'Eurozona e del Nord America, con una transizione sempre più marcata verso strategie Core, Forward Purchase e Forward Funding, che permettono agli operatori di acquisire lo sviluppo prima ancora del completamento dell'immobile. Tra le operazioni più recenti si segnala l'accordo preliminare tra Ardian e Rockfield per l'acquisizione di un progetto da 427 posti letto in viale Certosa a Milano, che porterebbe il portafoglio italiano della piattaforma a 2.000 posti letto complessivi. A Sesto San Giovanni, nell'area metropolitana milanese, Nido Living ha siglato un accordo di forward purchase per oltre 600 posti letto con un fondo gestito da Prelios SGR, sviluppato da Hines in qualità di co-investitore.
Milano resta la piazza dominante per volume di progetti in pipeline, ma la geografia dell'interesse si sta ampliando verso città universitarie di seconda fascia come Padova, Pisa, Venezia e Ferrara, oltre ai poli storici di Roma, Firenze, Torino e Bologna. Un elemento distintivo del ciclo attuale è l'evoluzione del prodotto stesso: gli asset PBSA più competitivi si allontanano progressivamente dal modello del semplice dormitorio per assumere caratteristiche di vere e proprie piattaforme di esperienza urbana, con spazi condivisi, aree sportive, servizi di co-working e format ibridi che integrano anche soluzioni di short-stay.
Accanto al segmento privato si sta consolidando un filone parallelo di edilizia universitaria calmierata, sostenuto da capitale paziente e partnership pubblico-private. A Firenze, il progetto dell'ex Caserma Lupi di Toscana prevede 236 alloggi a canone calmierato per un investimento complessivo di circa 55 milioni di euro, con la partecipazione di CDP Real Asset SGR e della Fondazione CR Firenze. Si tratta di un modello che non compete direttamente con il PBSA istituzionale, ma che risponde a una fascia di domanda — quella degli studenti fuori sede con minori disponibilità economiche — che il mercato premium non riesce e non intende servire.
La lettura d'insieme che emerge è quella di un settore che ha completato la transizione da scommessa sperimentale a pilastro strutturale del comparto living italiano. Il divario tra domanda e offerta, lungi dall'essere un limite, continua a rappresentare la principale leva di attrattività per gli investitori: un mercato dove la crescita dei volumi non riflette euforia speculativa, ma la progressiva istituzionalizzazione di un'asset class che parte da fondamentali strutturalmente sottoserviti.