I data center sono diventati una delle asset class immobiliari più dinamiche in Italia, con 289 milioni di euro investiti solo nel primo trimestre 2026. Ma tra investimenti annunciati e realizzati esiste uno scarto che vale la pena conoscere.
Quanto pesa, davvero, la corsa italiana ai data center? Nel primo trimestre del 2026 sono stati investiti 289 milioni di euro in transazioni su terreni destinati a nuovi sviluppi, secondo i dati di Colliers. Una cifra che colloca i data center tra le asset class immobiliari più dinamiche del momento, al fianco - e in parte al posto - della logistica, che fino a pochi anni fa occupava quel ruolo di settore alternativo emergente.
Il quadro complessivo è impressionante. L'Italia conta oggi 174 data center attivi, con una pipeline che supera 1,2 GW di capacità e una capacità pianificata complessiva oltre i 2,4 GW. Milano si candida sempre più a hub digitale del Sud Europa, capace - secondo le stime dell'Osservatorio Data Center del Politecnico di Milano - di intercettare fino al 23% degli investimenti annunciati a livello continentale nel prossimo triennio.
A livello globale, il fenomeno è ancora più marcato: i data center hanno rappresentato il 37% del fundraising immobiliare complessivo nel 2025, circa 82 miliardi di dollari, superando per la prima volta altri segmenti alternativi storicamente più consolidati come le residenze per studenti o gli asset sanitari.
Le ragioni di questa accelerazione sono note: la domanda di cloud computing, l'adozione crescente dell'intelligenza artificiale e la saturazione dei mercati storici europei - i cosiddetti paesi Flapd, Francoforte Londra Amsterdam Parigi Dublino - hanno spinto gli investitori verso mercati emergenti come l'Italia, la Spagna e i paesi nordici. Milano, in particolare, concentra oggi circa il 68% della potenza IT installata a livello nazionale.
Qui, però, è necessario introdurre una cautela che gli operatori del settore conoscono bene. Tra gli investimenti annunciati e quelli effettivamente realizzati esiste uno scarto storicamente significativo: secondo l'Osservatorio del Politecnico di Milano, nel triennio 2023-2025 si è concretizzato solo il 68% di quanto stimato all'origine. Le cause sono molteplici - iter autorizzativi che possono superare i cinque anni, vincoli energetici, un disallineamento tra le richieste di connessione alla rete elettrica e la capacità realmente installata che in alcuni casi arriva a un rapporto di cento a uno.
Questo non significa che la traiettoria di crescita sia in discussione. Significa piuttosto che il valore di mercato di questa asset class andrebbe letto con un margine di incertezza superiore alla media, soprattutto per chi guarda a orizzonti di investimento di medio periodo. I 25 miliardi di euro annunciati per il triennio 2026-2028 rappresentano un tetto potenziale, non una previsione di realizzazione certa. Quanto di quella cifra si trasformerà in metri quadrati effettivamente operativi dipenderà in larga misura dalla capacità del sistema Paese di accelerare i processi autorizzativi - un tema su cui il recente decreto bollette, in vigore dal 21 febbraio 2026, ha introdotto un procedimento amministrativo unico con tempi di conclusione fissati in dieci mesi.
Il nodo energetico resta centrale. Le richieste di allacciamento alla rete in alta tensione sono passate da 30 GW nel 2024 a 68,5 GW nel 2025, un'accelerazione che riflette più l'entusiasmo degli operatori che la reale capacità di assorbimento della rete elettrica nazionale. Il costo dell'energia in Italia, superiore alla media europea, resta inoltre un fattore di competitività su cui il Paese si gioca parte della partita rispetto a mercati come la Spagna, che ha investito in modo più aggressivo sulle rinnovabili.
Sul piano normativo, il percorso si sta consolidando su più livelli. Oltre al decreto bollette, la legge delega sui data center, approvata in prima lettura alla Camera, punta a riconoscere queste infrastrutture come asset di pubblica utilità, favorendo il riutilizzo di aree industriali dismesse. La Regione Lombardia, che concentra la maggior parte della pipeline nazionale, ha presentato una propria proposta di legge regionale dedicata, segno che la materia si gioca anche a livello locale, non solo statale.
Per il mercato immobiliare italiano, i data center pongono interrogativi nuovi anche sul piano valutativo. Cap rate, rendimenti locativi e rischio di obsolescenza tecnologica seguono logiche diverse da quelle degli asset tradizionali: un data center richiede competenze ingegneristiche ed energetiche che si sommano, senza sostituirle, alle tradizionali competenze di valutazione immobiliare. È un settore che si sta costruendo le proprie regole mentre cresce, e questo è probabilmente il suo tratto più interessante - e più incerto - per chi osserva il mercato da vicino.