Ardian ha rilevato Casaforte, Nuveen e Safestore hanno preso Easybox. In due anni il segmento è passato da curiosità di nicchia a bersaglio dichiarato dei fondi paneuropei, in un Paese che parte dalla dotazione pro capite più bassa del continente.
Nel primo trimestre del 2026 le asset class alternative italiane, categoria che raccoglie data center, fotovoltaico e self-storage, hanno totalizzato 160 milioni di euro di investimenti contro i 24 milioni dello stesso periodo del 2025. La variazione percentuale è talmente ampia da risultare poco informativa; il dato interessante è che una voce residuale nelle statistiche di settore ha iniziato a comparire come riga autonoma.
Nel self-storage la sequenza è ricostruibile con precisione. A fine 2024 una joint venture paritetica fra Nuveen Real Estate e il gruppo britannico Safestore ha acquisito Easybox dal fondo TPG Angelo Gordon per 175 milioni di euro, rilevando dieci strutture operative e due sviluppi chiavi in mano. Safestore ha investito circa 45 milioni per la propria quota, il resto è debito a livello di veicolo. A marzo 2026 Ardian ha acquisito la maggioranza di Casaforte, primo operatore italiano per superficie, portando oltre i 300 milioni il proprio investimento complessivo nel comparto fra Italia, Francia e Spagna, con altri 200 milioni previsti nei prossimi anni.
Perché proprio qui
La tesi di investimento è esplicita e ha il pregio di essere verificabile. L'Italia presenta la più bassa dotazione di metri quadrati di self-storage per abitante d'Europa. Anche la notorietà del servizio è la più bassa del continente: secondo la nota diffusa da Ardian, solo il 12% della popolazione sa che cosa sia. In un mercato maturo, una penetrazione così ridotta sarebbe un problema di domanda; in un mercato dove i driver strutturali stanno già lavorando, è invece uno spazio di crescita.
Quei driver sono tre, e agiscono nella stessa direzione. L'urbanizzazione concentra popolazione dove il metro quadro costa di più. La mobilità abitativa, in aumento, moltiplica i momenti di transizione in cui serve un deposito temporaneo. La riduzione delle metrature medie nelle grandi città toglie alle abitazioni le cantine e i ripostigli che un tempo assorbivano l'eccesso. Rodolfo Petrosino di Ardian ha collocato la scommessa sul Sud Europa, indicando Italia e Spagna come i mercati dove la penetrazione è più bassa a parità di dinamiche sottostanti.
Le dimensioni attuali danno la misura di quanto il perimetro sia ancora contenuto. Casaforte gestisce 24 centri per circa 80.000 metri quadrati complessivi, concentrati soprattutto nel Nord ma con presenza a Milano, Torino, Genova, Bologna e Roma. Easybox conta dodici centri e 75.000 metri quadrati fra Milano, Roma, Torino, Genova e Firenze. Sommati, i due principali operatori del Paese controllano una superficie inferiore a quella di un singolo capannone logistico di grande formato.
L'economia dell'asset, e i suoi limiti
Il self-storage funziona diversamente da un immobile a reddito tradizionale. I ricavi sono frazionati su molti contratti brevi anziché concentrati su un conduttore, il che riduce il rischio di controparte ma toglie la visibilità pluriennale di un contratto di locazione. Il pricing è dinamico e si adegua all'occupazione. I costi operativi ricorrenti sono contenuti rispetto ad altre asset class operative, perché il servizio è a bassa intensità di personale e sempre più gestito da remoto.
Il rendimento dipende però dalla curva di maturazione. Un centro nuovo raggiunge la stabilizzazione dopo anni di riempimento progressivo, e nel frattempo assorbe capitale senza generare margine pieno. Safestore ha stimato un ritorno cash-on-cash del 10% a stabilizzazione sul portafoglio Easybox, prevedendo un impatto lievemente negativo sugli utili nell'esercizio dell'acquisizione e un contributo positivo dal 2027. I conti di Casaforte relativi al 2024, ultimo bilancio disponibile, raccontano la stessa dinamica dal lato italiano: valore della produzione vicino a 8,9 milioni, costi operativi per 7,5 milioni, utile di 88 mila euro dopo oltre 1,1 milioni di oneri finanziari su 25 milioni di debiti.
Restano due elementi di attenzione. Il primo è la natura operativa dell'asset: il valore dipende dalla qualità della gestione e dalla capacità di riempire, non dalla solidità di un contratto, e questo lo rende meno standardizzabile in sede di valutazione. Il secondo è normativo. Come per la logistica, manca una regolamentazione urbanistica nazionale dedicata, e la destinazione d'uso viene ricondotta di volta in volta a categorie pensate per altro, con esiti che variano da comune a comune.
Un segmento in cui due operazioni cambiano l'assetto dell'intero mercato nazionale è per definizione un segmento che non ha ancora raggiunto la scala. La domanda pertinente non è se la crescita ci sarà, ma quanto rapidamente le piattaforme paneuropee riusciranno a costruire il pipeline di sviluppo in un contesto autorizzativo che non è stato disegnato per accoglierle.