Due operazioni in pochi mesi hanno portato capitale istituzionale in un comparto che viveva di operatori familiari. L'interesse immobiliare, però, sta meno nel servizio e più negli immobili che riesce a rimettere a reddito.
Nel giro di pochi mesi due operazioni hanno cambiato la scala del self storage italiano. A marzo Ardian ha rilevato circa l'80% di Casaforte con un investimento intorno ai 100 milioni di euro. Poco dopo Easybox è passata a una joint venture tra Nuveen e Safestore per 175 milioni. Sono cifre modeste rispetto ai grandi portafogli logistici, ma per un comparto che fino a ieri viveva di operatori familiari rappresentano un salto di categoria.
Un mercato piccolo e molto frammentato
I numeri di sistema restituiscono la misura del ritardo italiano. Sul territorio nazionale si contano circa 45 operatori per una novantina di impianti, con un giro d'affari annuo stimato poco sopra i 100 milioni di euro e investimenti complessivi nell'ordine dei 300 milioni negli ultimi anni. Secondo i dati Fedessa la crescita annua dei ricavi sfiora il 10%, ma la penetrazione per abitante resta lontana da quella dei mercati anglosassoni e nordeuropei.
È esattamente il profilo che attrae le piattaforme di consolidamento: domanda in crescita, offerta polverizzata, nessun operatore in grado di fissare uno standard. Ardian ha dichiarato di aver investito oltre 300 milioni nel comparto tra Italia, Francia e Spagna dal lancio della strategia nel 2023, con altri 200 milioni previsti. La logica è quella del roll-up europeo, non dell'acquisto opportunistico di singoli asset.
Perché la domanda cresce
I driver sono banali e proprio per questo solidi. Le metrature medie delle abitazioni nelle grandi città si riducono, cantine e box si sono fatti rari e costosi, la mobilità abitativa è aumentata. A questo si aggiunge una componente business che pesa più di quanto si creda: artigiani, e-commerce di piccola scala, professionisti che hanno bisogno di magazzino senza volersi legare a un capannone.
Sul piano gestionale il modello è quasi automatizzato. Accessi tramite app, sorveglianza digitale, presidio fisico ridotto al minimo. In molti casi i margini operativi lordi superano il 60%, con rendimenti netti stimati intorno al 5%.
L'immobile conta più del servizio
Per chi guarda al patrimonio esistente, l'elemento davvero rilevante è il contenitore. Il self storage si insedia dove le altre destinazioni non arrivano: capannoni con altezze utili insufficienti alla logistica moderna, ex superfici commerciali in posizioni che il retail ha abbandonato, piani interrati e semi-interrati che nessuna funzione pregiata vuole. Sono asset che sul mercato tradizionale restano invenduti per anni e che una riconversione a box modulari rimette a reddito con capex contenuto.
Questo spiega la concentrazione delle operazioni sulle cinture urbane e la preferenza per immobili già serviti da viabilità ordinaria. Il fattore decisivo è il bacino di quindici minuti, più che la posizione sul corridoio infrastrutturale.
Il nodo urbanistico resta aperto
Il limite strutturale è normativo. Il self storage non ha una destinazione d'uso codificata a livello nazionale, e la stessa lacuna riguarda ancora la logistica, che pure è ormai un'asset class matura. In pratica ogni Comune decide per analogia: magazzino, artigianale, commerciale, talvolta terziario. La qualificazione non è un dettaglio formale, perché determina gli oneri concessori dovuti, la dotazione di standard richiesta e i tempi del titolo abilitativo.
Per un investitore istituzionale che ragiona su una piattaforma nazionale, questa frammentazione si traduce in un rischio di esecuzione difficile da prezzare. Due immobili identici in Comuni confinanti possono avere iter e costi completamente diversi. Finché la classificazione resterà affidata alla prassi locale, il costo del capitale del comparto continuerà a scontare un premio che i fondamentali gestionali non giustificano.
Dove può arrivare
Nel primo trimestre del 2026 le asset class alternative in Italia, che comprendono data center, fotovoltaico e self storage, hanno raccolto 160 milioni di euro contro i 24 milioni dello stesso periodo del 2025, secondo le rilevazioni di Patrigest. La base di partenza è talmente bassa che le percentuali dicono poco, ma la direzione è leggibile.
Difficilmente il self storage diventerà in Italia un comparto da miliardi nel breve periodo. Il suo interesse per chi lavora sul patrimonio esistente sta altrove: nella capacità di assorbire una parte dello stock produttivo e commerciale obsoleto che nessun altro utilizzo riesce a intercettare, generando reddito da metri quadri che il mercato aveva già scritto a zero.