Nelle inadempienze probabili garantite da immobili il debitore paga ancora, l'asset produce ancora e nessuno ha avviato un'esecuzione. Da qui nasce una trattativa con regole proprie, scandita da un orologio prudenziale che concede una sola pausa. Il percorso di una posizione, dalla classificazione all'uscita.
Una società immobiliare del Nord Italia, quattordici milioni di debito bancario ipotecario, un edificio a destinazione mista in un capoluogo di provincia: due piani a reddito, il resto sfitto da quando l'ultimo conduttore ha lasciato. I canoni residui coprono gli interessi, non l'ammortamento. La banca classifica la posizione a inadempienza probabile. Quello che segue non è una singola operazione, ma una sequenza che sul mercato italiano si è ripetuta molte volte con nomi e numeri diversi.
La classificazione riguarda il debitore, non l'edificio
L'inadempienza probabile esprime un giudizio preciso: la banca ritiene improbabile il rimborso integrale senza escutere la garanzia. Non dice che il debitore ha smesso di pagare, né che l'immobile valga poco, e non apre alcuna procedura. È una valutazione prospettica sulla capacità di servizio del debito, formulata mentre tutto il resto continua a funzionare.
La distanza da una sofferenza è sostanziale, e i numeri lo confermano. Secondo il Market Watch di Banca Ifis, a fine 2025 lo stock di deteriorato nei bilanci bancari italiani si attestava a 49 miliardi, con un Npe ratio del 2,6%. Dentro quei 49 miliardi le inadempienze probabili pesano circa 27 miliardi contro i 16 delle sofferenze. Ciò che resta nei bilanci italiani, in maggioranza, non è credito da recuperare: è credito da gestire.
Due perizie sullo stesso immobile, entrambe difendibili
Al momento della classificazione convivono due numeri che non coincidono quasi mai. Il primo è il valore di recupero stimato dalla banca: flussi attesi scontati sull'orizzonte di un'escussione, al netto degli abbattimenti d'asta, delle spese e dei tempi di procedura. Il secondo è il valore di mercato dell'immobile in continuità, ipotizzando lo sfitto locato e i lavori conclusi.
Lo scarto tra i due può superare il cinquanta per cento senza che nessuna delle due perizie sia sbagliata. Rispondono a domande diverse. Quel differenziale è lo spazio in cui si svolge la trattativa, e chi lo quantifica meglio se ne porta via la parte più consistente.
L'orologio prudenziale concede una pausa sola
Il fattore che ordina tutto il resto è il tempo, e non lo scandisce il debitore. Il Regolamento UE 2019/630, applicabile ai finanziamenti erogati dal 26 aprile 2019, impone livelli minimi di copertura crescenti con l'anzianità di classificazione, con una progressione più lenta per le esposizioni assistite da garanzia immobiliare rispetto a quelle chirografarie.
Il dettaglio che conta davvero sta nell'articolo 47-quater. La concessione di una prima misura di forbearance sospende l'avanzamento della copertura per dodici mesi; scaduto l'anno, la percentuale torna a essere calcolata come se nessuna misura fosse mai stata accordata, sulla base della data di classificazione originaria. Il riscadenzamento mette in pausa il cronometro, non lo azzera. Una banca che concede una moratoria compra dodici mesi di respiro patrimoniale e nulla di più.
Sul fronte opposto l'immobile ha una sua agenda: un permesso da ottenere, un conduttore da rinegoziare, un cantiere da chiudere. Nessuna di queste cose rispetta il calendario di vigilanza. Il disallineamento fra i due orologi è ciò che genera perdita nelle posizioni che si deteriorano ulteriormente.
Le vie d'uscita e la loro invasività
Il riscadenzamento è l'intervento minimo e serve a comprare tempo, non a risolvere. La nuova finanza per completare i lavori o riempire lo sfitto è la soluzione più efficace e la più difficile da ottenere, perché chiede alla banca di aumentare l'esposizione verso una posizione già classificata: qui la composizione negoziata e i meccanismi di prededuzione fanno la differenza pratica. Più a valle si collocano la datio in solutum, la cessione dell'immobile con liberazione parziale del debito e la cessione single-name del credito.
Esiste poi una strada che negli ultimi anni ha strutturato un mercato proprio: il conferimento della posizione in un fondo dedicato, con il credito convertito in quote e la gestione dell'asset affidata a un operatore specializzato. Le piattaforme di doValue con Aurora RE, il fondo Prelios-Luzzatti e il veicolo di restructuring di Sagitta ed Europa Investimenti rispondono alla stessa esigenza: separare chi ha erogato il credito da chi deve valorizzare il mattone.
Cosa dice il prezzo
Nel 2025 i portafogli UTP sono stati ceduti attorno al 43% del valore lordo, contro circa il 30% dei portafogli secured e misti prevalentemente secured e il 14% degli unsecured. La categoria formalmente meno compromessa spunta i prezzi più alti, il che a prima vista sorprende. La spiegazione sta nell'oggetto della compravendita: chi acquista un portafoglio UTP non compra una procedura esecutiva, compra un business plan ancora eseguibile.
Il dato va maneggiato con cautela. Banca Ifis segnala che la serie dei prezzi UTP presenta un'eterogeneità molto marcata, perché riflette le specificità dei singoli portafogli transati: la media indica una direzione, non il valore di una posizione. Nella stessa direzione si muovono gli incassi, saliti dal 3,1% al 3,8% del GBV residuo, mentre l'incidenza delle azioni giudiziarie è scesa dal 74% al 71%.
Tra il picco del 2015 e il 2027 il calo cumulato dello stock deteriorato italiano è stimato in 108 miliardi, e quello che resta non è una versione ridotta di ciò che c'era prima. Il portafoglio medio transato è passato da circa un miliardo a 190 milioni, le operazioni single-name aumentano, il mercato si è fatto granulare. Nel frattempo la Germania percorre la traiettoria opposta: il deterioramento dell'immobiliare commerciale è salito dal 2,2% al 6,9% in tre anni, mentre in Italia lo stesso indicatore scendeva dal 7,7% al 4,3%. La competenza costruita qui in dieci anni di workout immobiliare comincia a servire altrove.