Dal 3 giugno 2026, primo giorno lavorativo utile dopo la scadenza del recepimento della Direttiva Case Green (EPBD IV), l'Attestato di Prestazione Energetica diventa uno strumento più complesso e più vincolante. Il mercato lo anticipa già: gli immobili efficienti valgono fino al 15% in più rispetto a quelli energivori.
Il 29 maggio 2026 era la data entro cui tutti gli Stati membri dell'Unione Europea avrebbero dovuto recepire formalmente la Direttiva UE 2024/1275, nota come EPBD IV o Direttiva Case Green. L'Italia non ce l'ha fatta: il governo non ha presentato la bozza del Piano Nazionale di Ristrutturazione Edilizia — documento dovuto già entro il 31 dicembre 2025 — e la procedura di infrazione aperta dalla Commissione europea a marzo 2026 rischia ora di aggravarsi. Nondimeno, dal 3 giugno 2026, primo giorno lavorativo utile, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) ha ufficialmente cambiato natura.
Il nuovo APE non è più il documento di facciata che per anni ha accompagnato rogiti e contratti di locazione come adempimento formale. Diventa invece, secondo la nuova disciplina europea, una vera e propria carta d'identità climatica dell'immobile: continua a riportare i consumi in kWh per metro quadrato all'anno, ma include ora anche l'indicatore di impatto ambientale (GWP, Global Warming Potential) e informazioni più dettagliate sull'impiantistica. Per gli immobili meno efficienti — quelli in classe F o G — la durata dell'attestato può ridursi a cinque anni, rispetto ai dieci attuali, a meno che non vengano certificate manutenzioni periodiche degli impianti.
Un punto critico che merita attenzione riguarda la riclassificazione. La nuova scala europea A-G, quando sarà pienamente operativa con il recepimento nazionale, classificherà come classe G il peggior 15% del parco edilizio di ogni Stato membro: una soglia mobile che in Italia potrebbe comportare una revisione verso il basso della classe energetica di immobili oggi classificati in E o F. Secondo i dati ENEA, il 70% degli edifici residenziali italiani si colloca attualmente in classe E, F o G — una quota che rende il tema tutt'altro che marginale.
Ciò detto, la Direttiva non introduce alcun blocco alla compravendita o alla locazione di immobili in classe bassa: non esiste obbligo per il singolo proprietario di ristrutturare prima di vendere. L'approccio è a livello di portafoglio nazionale, con obiettivi di riduzione dei consumi del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, da raggiungere attraverso piani e incentivi definiti dallo Stato. Restano in vigore strumenti come il Bonus Casa e il Conto Termico 3.0 per chi intende intervenire volontariamente.
L'impatto più immediato — e già misurabile — è commerciale, non normativo. Secondo le analisi di mercato disponibili, gli immobili in classe energetica alta si vendono già oggi a prezzi superiori del 10-15% rispetto a quelli in classe bassa nella stessa zona. Banche e istituti di credito stanno progressivamente integrando la classe energetica nelle condizioni di finanziamento, con mutui a condizioni più favorevoli per gli asset efficienti. Chi richiede un nuovo APE dopo il 3 giugno 2026 si confronterà con un documento aggiornato nei criteri di valutazione: chi ha un attestato ancora valido non è tenuto ad aggiornarlo, salvo modifiche strutturali all'immobile.
In sintesi, la direzione è inequivoca: il mercato non aspetta la normativa, la anticipa. Acquirenti informati e investitori istituzionali già oggi prezzano la classe energetica come variabile di valore, e questa tendenza è destinata ad accentuarsi con il completamento del recepimento italiano e, dal 2028, con l'entrata in vigore dell'ETS2, la carbon tax europea che renderà strutturalmente più costoso il riscaldamento a gas negli edifici a bassa efficienza.