A inizio settembre un immobile in corso Magenta a Milano è stato acquistato con una cartolarizzazione ex art. 7.2 della legge 130/1999. Lo strumento, nato nel 2019, contava 67 veicoli e 3,8 miliardi a metà 2025. Con il credito più selettivo, la combinazione tra senior bancario e titoli junior a versamento progressivo guadagna terreno.
Il 4 settembre Bizzi & Partners ha comunicato l'acquisto di un immobile terra-cielo prevalentemente residenziale in corso Magenta, a Milano, in partnership con un investitore estero e con un family office italiano. Per la struttura le parti hanno scelto una cartolarizzazione ai sensi dell'articolo 7.2 della legge 130/1999, finanziata con un mutuo ipotecario senior erogato da una banca e con titoli junior asset backed di tipo partly paid, sottoscritti dai tre soci. Banca Finint ha agito come arranger e servicer.
Fino a pochi anni fa operazioni del genere erano rare. L'articolo 7.2, introdotto dal Decreto Crescita del 2019, ha esteso la cartolarizzazione dai crediti ai beni immobili e ai beni mobili registrati. Una società veicolo acquista l'attivo, lo gestisce attraverso un servicer e un asset manager, e ne destina i proventi in via esclusiva al rimborso dei portatori dei titoli emessi per finanziarlo.
I numeri di una crescita recente
Secondo le rilevazioni presentate da Zenith Global con SDA Bocconi e Deloitte, i veicoli immobiliari 7.2 erano 12 nel 2021 e 47 a giugno 2024, per 2,5 miliardi di euro. A giugno 2025 erano diventati 67, con un volume complessivo di 3,8 miliardi e una dimensione media intorno ai 60 milioni.
Un taglio su misura per un mercato fatto in larga parte di operazioni medio-piccole.
L'indagine Deloitte su oltre venti banche italiane indicava che solo il 40% degli istituti aveva già partecipato a operazioni 7.2, con una distanza netta tra banche challenger, al 57%, e tradizionali, al 31%. Il 63% si attendeva una crescita significativa. La partecipazione avviene soprattutto nella forma più familiare, il finanziamento ipotecario al veicolo.
Perché gli operatori la scelgono
La ragione più citata è la segregazione patrimoniale: immobili e flussi restano separati dal patrimonio del veicolo e rispondono soltanto verso i portatori dei titoli e i costi dell'operazione.
Meno visibile, ma spesso decisiva nei conti, è la meccanica dei titoli partly paid. Gli investitori assumono un impegno complessivo e versano le somme man mano che servono, all'acquisto e poi durante i lavori o il riposizionamento, così il capitale non resta fermo in attesa di impiego e il rendimento misurato sul denaro effettivamente versato migliora. In un'operazione value-add con due o tre anni di cantiere, l'effetto sul tasso interno di rendimento si vede.
Sulla governance il confronto corre su due fronti.
Rispetto a un fondo alternativo il veicolo non richiede una SGR, le decisioni rilevanti spettano ai portatori dei titoli e la regolamentazione è più leggera. Rispetto a una semplice società di capitali, al contrario, i costi annuali di mantenimento sono più alti, come la stessa Zenith ha riconosciuto in un intervento per Assoimmobiliare, mentre all'ingresso e all'uscita le differenze tra le due strutture si riducono al minimo. Il valore dello strumento emerge nella gestione.
Pesa infine il contesto. Con la BCE tornata a stringere, il credito bancario al real estate diventa più selettivo su leve e durate. La struttura 7.2 permette di affiancare a un senior bancario prudente un capitale junior privato che assorbe il rischio residuo, dentro un contenitore regolato e leggibile per entrambe le parti. Deloitte stima per l'Europa un funding gap di 86 miliardi nel finanziamento al commercial real estate, un mercato in cui le banche coprono ancora oltre l'80% del credito.
I limiti da conoscere
Lo strumento ha costi fissi che lo rendono poco adatto sotto certe soglie dimensionali. Il mercato dei servicer è concentrato, con Zenith Global che a metà 2025 dichiarava una quota superiore al 60%. I titoli sono di fatto illiquidi, sottoscritti da pochi investitori e privi di un mercato secondario. Anche l'IVA richiede attenzione, perché la detrazione segue le regole ordinarie, pro-rata compreso quando il veicolo svolge anche operazioni esenti.
Mancano poi dati aggregati aggiornati al 2026, e la fotografia più recente del mercato risale ormai a oltre un anno fa.
Il legislatore, intanto, continua ad allargarne il perimetro. La legge annuale sulle piccole e medie imprese, approvata definitivamente a marzo 2026, ha esteso l'articolo 7.2 anche ai beni mobili non registrati.
Un contenitore per le operazioni in club
La cartolarizzazione immobiliare occupa oggi uno spazio preciso. Operazioni di taglio medio, pochi investitori con orizzonti allineati, un progetto di trasformazione con fabbisogni di capitale scaglionati nel tempo e una banca disposta a finanziare la quota senior. In quello spazio un fondo risulta pesante e una società ordinaria offre poca protezione. Con il debito più caro e le banche più caute sulle leve, quello spazio tende ad allargarsi, e lo schema usato in corso Magenta potrebbe diventare ricorrente nella riqualificazione residenziale di pregio delle grandi città.