Dal terzo appartamento scatta la partita IVA, la cedolare secca sale al 26% dal secondo immobile, e dal 20 maggio le piattaforme come Airbnb trasmettono dati alle autorità competenti. Il mercato degli affitti brevi cambia pelle.
Chi ha costruito negli ultimi anni una strategia di reddito sugli affitti brevi — due, tre, quattro appartamenti messi su Airbnb o Booking.com — si trova oggi a fare i conti con un quadro normativo profondamente mutato. Il 2026 ha portato con sé una doppia stretta: da un lato, la Legge di Bilancio ha ridefinito le soglie oltre le quali l'attività di locazione breve assume connotati imprenditoriali; dall'altro, un regolamento europeo ha imposto alle piattaforme digitali obblighi di trasparenza senza precedenti.
Sul fronte fiscale, la novità più rilevante riguarda la soglia per l'obbligo di partita IVA. Dal 1° gennaio 2026, chi affitta più di due appartamenti con contratti di durata inferiore a 30 giorni è automaticamente considerato un operatore professionale e deve aprire posizione IVA, con tutte le implicazioni che ne derivano in termini di contribuzione e adempimenti contabili. La logica della norma è chiara: distinguere il piccolo proprietario che affitta occasionalmente la seconda casa da chi gestisce un patrimonio immobiliare a scopo di impresa, spesso senza le tutele e gli obblighi propri di un'attività strutturata.
La tassazione subisce anch'essa una correzione significativa. La cedolare secca, che per anni ha rappresentato il principale vantaggio fiscale di chi operava nel breve termine senza partita IVA, si differenzia ora in modo più marcato: si applica al 21% sul primo immobile affittato a breve termine, ma sale al 26% a partire dal secondo. Un rialzo di cinque punti percentuali che riduce la convenienza economica per i proprietari di più unità, e che rende necessaria una revisione dei business plan per chiunque abbia costruito il proprio rendimento atteso su un'aliquota fissa.
A queste misure nazionali si affianca, dal 20 maggio 2026, il Regolamento (UE) 2024/1028 sulle locazioni a breve termine, direttamente applicabile in tutta l'Unione europea senza necessità di recepimento nazionale. Diversamente da quanto si potrebbe pensare, il regolamento non introduce limitazioni quantitative sulle notti affittabili né impone requisiti aggiuntivi ai proprietari: il suo perimetro è quello della trasparenza dei dati. Le piattaforme digitali di intermediazione — Airbnb, Booking.com, Vrbo e tutti gli operatori minori — hanno ora l'obbligo di trasmettere periodicamente alle autorità competenti informazioni dettagliate sulle prenotazioni gestite: numero di notti, numero di ospiti, identificativo dell'alloggio, URL dell'annuncio e numero di registrazione. In Italia, il punto di raccolta è la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.
L'obiettivo dichiarato è duplice. Da un lato, consentire alle autorità locali di monitorare con precisione l'impatto delle locazioni brevi sul mercato degli affitti residenziali nelle città ad alta pressione turistica — un tema che ha alimentato il dibattito politico in Italia come in tutta Europa negli ultimi anni. Dall'altro, facilitare i controlli fiscali incrociando i dati delle prenotazioni con quelli dichiarati ai fini dell'imposta sui redditi. Per chi aveva operato finora in una zona grigia — affittando regolarmente ma senza dichiarare la totalità dei proventi — il margine si è di fatto azzerato.
A livello regionale, l'Emilia-Romagna si è mossa in anticipo rispetto al quadro nazionale. La legge regionale n. 10/2025, entrata in vigore il 19 dicembre 2025 e impugnata dal Governo davanti alla Corte Costituzionale nel febbraio 2026 — senza tuttavia effetto sospensivo — introduce disposizioni più restrittive sulle locazioni brevi, segnalando come alcuni territori intendano esercitare il massimo della discrezionalità consentita dalle norme europee. Non è da escludere che altre regioni seguano lo stesso percorso nei prossimi mesi.
Per i proprietari di singoli appartamenti gestiti occasionalmente, il quadro rimane tutto sommato gestibile: cedolare secca al 21%, nessun obbligo di partita IVA, CIN già ottenuto o da ottenere attraverso la BDSR. La complessità cresce in modo non lineare per chi ha costruito un portafoglio di più unità, dove la combinazione di aliquota più alta, obbligo di partita IVA e adempimenti contabili aggiuntivi può ridurre sensibilmente i margini netti rispetto a qualche anno fa.
Il mercato degli affitti brevi non è in declino: in un Paese con flussi turistici in crescita strutturale e una domanda internazionale ancora robusta, la locazione di breve termine continua a offrire rendimenti superiori al lungo termine nelle città a maggiore attrattività. Ma la fase in cui era sufficiente caricare un appartamento su una piattaforma e attendere le prenotazioni è definitivamente chiusa. Chi vorrà operare in questo segmento dovrà farlo con la consapevolezza di un'attività strutturata, con i costi di compliance che ne conseguono — e con una pianificazione fiscale che non può più prescindere dal nuovo assetto normativo.