Il paradosso dei mutui: i tassi salgono mentre la Bce taglia

C'è un dato che, a prima vista, non dovrebbe esistere. Il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto della prima casa in Italia è salito al 3,6% nel primo trimestre 2026, segnando il quinto rialzo trimestrale consecutivo. Nello stesso periodo, la Banca Centrale Europea ha proseguito - sia pure con minore intensità rispetto al biennio precedente - il percorso di riduzione dei tassi di riferimento iniziato a metà 2024. Come si spiega questa apparente contraddizione?

I numeri, prima di tutto. Secondo le rilevazioni più recenti, il costo medio del credito per l'acquisto della prima casa si attesta oggi al 3,6-3,62%, in salita ininterrotta da cinque trimestri. Eppure il mercato dei mutui, lungi dal contrarsi, continua a crescere: il capitale complessivo erogato dalle banche italiane ha raggiunto i 47,2 miliardi di euro nel periodo considerato, con un incremento del 25% su base annua. Quasi la metà delle compravendite residenziali del trimestre - il 47,8% - è stata finanziata con un mutuo ipotecario, una quota tra le più alte degli ultimi anni.

La spiegazione di questo apparente paradosso richiede di separare due piani che spesso vengono confusi. Il tasso di riferimento della Bce - quello sui depositi - incide soprattutto sul costo del denaro a breve termine e sulle componenti variabili dei finanziamenti. Il tasso medio sui nuovi mutui, invece, riflette anche le componenti a tasso fisso, ancorate ai rendimenti obbligazionari a medio-lungo termine e allo spread di rischio applicato dalle singole banche: due fattori che non sempre si muovono in sincronia con la politica monetaria della Banca Centrale Europea.

In un contesto di inflazione non completamente domata e di incertezza geopolitica persistente, gli istituti di credito tendono a incorporare premi di rischio più prudenti nei prodotti a tasso fisso - oggi nettamente preferiti dalla maggioranza dei mutuatari italiani, che continuano a privilegiare la stabilità della rata rispetto al risparmio potenziale, ma più volatile, offerto dal tasso variabile. Questo spostamento della domanda verso il fisso può di per sé contribuire a mantenere elevata la media dei tassi applicati, anche a fronte di un costo del denaro a breve termine in discesa.

Va inoltre considerato l'effetto storico: il Taeg medio sui mutui era salito fino al 4,8% nel 2023, al culmine del ciclo di rialzi della Bce che tra giugno 2022 e settembre 2023 aveva portato i tassi di riferimento dallo zero al 4,5%. Rispetto a quel picco, il 3,6% attuale resta su livelli più accessibili, anche se ancora superiori a quelli pre-2022. È plausibile che parte della domanda di credito oggi osservata rifletta proprio questo confronto: non un costo a buon mercato in assoluto, ma un costo percepito come sostenibile rispetto al recente passato.

Il fenomeno assume rilievo particolare per il segmento delle famiglie che si affacciano per la prima volta al mercato del credito, generalmente più sensibili alle variazioni di tasso rispetto a chi sostituisce un mutuo già in essere tramite surroga. Le offerte di surroga, peraltro, mostrano oggi un quadro più favorevole, con proposte a tasso fisso intorno al 2,85% e variabili sotto il 3,10% per chi rinegozia un finanziamento esistente: un'ulteriore conferma che il mercato del credito immobiliare italiano si sta progressivamente segmentando tra prodotti per nuovi acquirenti e prodotti per chi possiede già un mutuo, con dinamiche di prezzo sempre più divergenti tra i due segmenti.

Resta un ultimo elemento da monitorare: la Banca d'Italia, nel suo sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, ha già segnalato in passato livelli elevati di difficoltà degli acquirenti nel reperire un mutuo. Se il trend dei tassi sui nuovi finanziamenti dovesse confermarsi anche nei prossimi trimestri, sarà un indicatore da seguire con attenzione per chi osserva l'equilibrio tra domanda abitativa e accesso al credito in Italia.