Nel Regno Unito vale 5,3 miliardi di sterline, in Spagna 1,7 miliardi di euro. In Italia il build-to-rent resta un cantiere aperto: pipeline promettente, dati ancora troppo acerbi per essere letti con certezza.
Un modello consolidato altrove
Nel Regno Unito, mercato di riferimento europeo per il build-to-rent, il settore ha raggiunto 5,3 miliardi di sterline di investimenti nel 2025, con un'offerta complessiva che sfiora le 300.000 unità. In Spagna il volume si è attestato intorno a 1,7 miliardi di euro nello stesso anno. Sono numeri che descrivono un modello ormai maturo: sviluppatori istituzionali che costruiscono interi asset residenziali con l'obiettivo esplicito di gestirli in locazione a lungo termine, non di venderli frazionati.
In Italia il 2025 ha registrato volumi ancora limitati. Qui serve una premessa metodologica: non esiste al momento una stima aggregata del mercato italiano realmente comparabile a quelle di Regno Unito e Spagna. Le cifre che circolano nei report di settore tendono a sommare, sotto la stessa etichetta, operazioni di build-to-rent in senso stretto e formule ibride come i serviced apartment e le branded residence a vocazione locativa, che rispondono a logiche di investimento diverse. Prima di poter parlare di un "mercato" italiano del BTR con numeri affidabili servirà probabilmente un altro anno di dati, quando i progetti oggi in costruzione entreranno in fase operativa.
Perché la cautela è giustificata
Questa cautela non è un modo elegante per evitare di dare un numero. È una scelta metodologica: il segmento italiano è ancora nella fase in cui la pipeline annunciata supera ampiamente lo stock effettivamente operativo, e i pochi dati disponibili non distinguono sempre in modo netto tra capitale realmente impegnato e capitale solo allocato a un fondo o a un veicolo. In un mercato immaturo la differenza tra annunciato e realizzato può essere ampia. Trattare le due cose come equivalenti rischia di produrre letture ottimistiche non supportate dai fatti.
Quello che si può dire con più sicurezza è la direzione del cambiamento. L'ingresso di operatori istituzionali nel segmento della locazione residenziale introduce una dinamica competitiva inedita per un mercato storicamente frammentato, gestito quasi sempre in modo individuale e disintermediato.
Chi cambia la domanda
I destinatari naturali di questi prodotti sono le fasce più mobili della domanda abitativa: professionisti in trasferimento, under 40 alla ricerca di un primo affitto stabile in una grande città. Oggi questi segmenti confrontano l'offerta privata tradizionale, spesso opaca nei tempi di risposta e nei criteri di selezione, con prodotti abitativi gestiti in modo digitale, contratti trasparenti, standard di servizio più prevedibili. Il mercato italiano degli affitti non aveva mai dovuto affrontare un confronto del genere su scala rilevante.
Un contesto favorevole, sulla carta
Alcuni indicatori di sfondo lasciano intendere che il terreno sia fertile. La redditività lorda media nazionale del residenziale a reddito è risalita al 9,5% nel primo trimestre 2026, contro il 9,1% di fine 2025: un livello che, depurato dal carico fiscale e dai costi di gestione effettivi, resta comunque tra i più interessanti in Europa per chi investe in locazione. A questo si aggiunge un contesto normativo sugli affitti brevi progressivamente più rigido, che negli ultimi anni ha iniziato a spingere quote di stock oggi destinate alla locazione turistica verso la locazione di lungo periodo, soprattutto nei centri storici delle grandi città d'arte.
Nessuno di questi elementi, da solo, garantisce che il build-to-rent italiano replicherà la traiettoria britannica o spagnola. Insieme delineano però un contesto in cui la domanda strutturale per un prodotto abitativo gestito professionalmente esiste già. Manca ancora la scala dell'offerta, e con essa i dati per misurarla con rigore.
Cosa osservare da qui in avanti
Il vero banco di prova per il BTR italiano sarà la seconda metà del decennio, quando un numero significativo di progetti oggi in costruzione raggiungerà la fase di commercializzazione. Solo allora sarà possibile costruire una serie storica di dati davvero confrontabile con quella di Regno Unito e Spagna, e capire se l'Italia seguirà la stessa traiettoria di crescita accelerata osservata altrove, o se la frammentazione proprietaria del patrimonio abitativo italiano, un tratto strutturale e non congiunturale, continuerà a rallentarne la diffusione.
Per ora il dato più onesto che si può offrire non è una cifra. È una domanda ancora aperta.