I valori delle località costiere salgono del 5,6% nel primo semestre 2026, ma la media nazionale dell'usato al mare resta sotto i 1.900 euro al metro quadro. Fra il vertice della classifica e la media corre un rapporto di dodici a uno.
Nei primi sei mesi del 2026 i valori residenziali delle località costiere italiane sono saliti del 5,6% rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo l'analisi di Abitare Co. su 134 comuni marittimi, con un incremento del 15,5% sull'arco di cinque anni. Nello stesso mercato il prezzo medio dell'usato nelle località balneari si attesta a 1.903 euro al metro quadro nel secondo trimestre, più 4,1% su base annua. Tecnocasa, che misura le transazioni della propria rete, registra per le località di mare una crescita dell'1,6%.
Perimetri diversi, non dati in conflitto
Le tre rilevazioni non si smentiscono. La prima pesa maggiormente le destinazioni di pregio e il prodotto nuovo, la seconda fotografa lo stock usato su base ampia, la terza riflette il mix di una rete di agenzie generalista. Lette insieme, descrivono un mercato che cresce quasi ovunque ma a velocità molto diverse.
La forbice
Portofino segna un valore medio di 23.233 euro al metro quadro, con punte vicine a 31.500 per il fronte mare. Capri si colloca a 16.725, con massimi oltre 32.000. Forte dei Marmi a 11.925. Poco sotto, la costa romagnola disegna una fascia compatta fra 4.500 e 5.100 euro, da Cesenatico a Milano Marittima. La media nazionale dell'usato costiero resta a 1.903.
Fra il vertice e la media corre un rapporto di dodici a uno. Nessun indice aggregato sulle seconde case al mare descrive un mercato unico, e le medie di comparto vanno usate come indicatore di direzione, non di livello.
Volumi fermi, prezzi in movimento
Il dato meno commentato è che le seconde case rappresentano il 6,7% delle transazioni concluse dalla rete Tecnocasa nel 2025, quota sostanzialmente stabile. La crescita dei prezzi non nasce quindi da un aumento degli scambi, ma dalla contrazione dell'offerta disponibile e dalla ricomposizione qualitativa della domanda. In un mercato a volumi costanti, il prezzo si muove perché cambia chi compra.
Una domanda estera diventata struttura
Nelle località di maggior richiamo la componente internazionale ha smesso di essere ciclica. In Sardegna, a Villasimius, gli acquirenti statunitensi, tedeschi, britannici, francesi e svizzeri sono spesso pensionati o famiglie in lavoro remoto che eleggono l'isola a residenza stabile, con il fronte mare che tocca 6.000 euro al metro quadro. Ad Alghero il mercato sale del 3,4%. Sulla riviera adriatica cresce invece la componente dell'Europa orientale.
Il cambiamento non è soltanto quantitativo. Riguarda la durata dell'occupazione: una casa abitata otto mesi l'anno genera un profilo di spesa locale, e di pressione sui servizi comunali, diverso da una casa usata tre settimane ad agosto. È una variabile che i piani urbanistici dei comuni costieri raramente incorporano.
Il secondo anello cresce più delle icone
La classifica delle variazioni fra 2022 e 2026 conferma il punto. In testa non ci sono Portofino o Capri, ma Arma di Taggia, Lido degli Estensi e Follonica, tutte a più 27%. Seguono Ravello, Capri, Santa Margherita Ligure, Rapallo, Positano e Ischia, in una fascia fra il 23 e il 27%. A livello regionale la Campania guida con più 22% sui cinque anni, la Liguria mostra una crescita media dell'1,7% nell'ultima rilevazione, con La Spezia a più 5,7%.
Il capitale che non trova prodotto nelle destinazioni sature si sposta di venti o quaranta chilometri, dove il prezzo di ingresso è ancora accessibile e la rivalutazione attesa più alta. È lo stesso meccanismo osservato nei mercati urbani quando il centro esaurisce l'offerta, applicato a una geografia lineare.
I vincoli che si stanno stringendo
Sul rendimento di questo mercato pesano tre variabili che si muovono nella stessa direzione. La regolamentazione delle locazioni brevi, che comprime la componente di reddito su cui molti acquisti sono stati costruiti. La fiscalità sulla seconda casa, unica forma di imposizione patrimoniale immobiliare piena rimasta nell'ordinamento. E i costi di gestione di immobili spesso datati, in contesti dove il prezzo dell'intervento edilizio è cresciuto più del valore.
Chi valuta oggi un immobile costiero lavora su un mercato in cui il livello dei prezzi dipende dalla località molto più che dal ciclo nazionale. La crescita media del comparto dice poco. Conta la posizione del singolo comune nella gerarchia della domanda internazionale, e quella gerarchia si sta riordinando verso il basso, dove i prezzi di ingresso lasciano ancora margine.