Il credito sta scegliendo quali case finanziare

La domanda di mutui in Italia si è ripulita. Nel secondo trimestre del 2026 le richieste finalizzate all'acquisto della prima o della seconda casa hanno raggiunto il 76% del totale, mentre le surroghe sono scese al 19%, secondo la Bussola Mutui elaborata da CRIF e MutuiSupermarket. Un anno fa il rapporto era molto più equilibrato, e la ragione del cambiamento sta nella curva dei tassi: la risalita degli IRS ha reso la sostituzione del mutuo esistente conveniente solo per una fascia sempre più stretta di contratti.

I dati di Banca d'Italia sulle erogazioni raccontano la stessa cosa con più forza. Nel primo trimestre i flussi complessivi risultano in flessione del 2,1% rispetto allo stesso periodo del 2025, ma il dato aggregato nasconde due dinamiche opposte: i mutui con finalità acquisto crescono del 6,6%, quelli di surroga si contraggono del 63,4%. Il mercato del credito immobiliare, in altre parole, non si è indebolito. Ha smesso di riciclare stock esistente e ha ripreso a finanziare compravendite.

Il dato più interessante, però, non riguarda i volumi ma il collaterale. Nel secondo trimestre il prezzo al metro quadro degli immobili posti a garanzia di mutuo ipotecario è cresciuto del 5,5% su base annua. La media nasconde una distanza notevole: gli immobili nuovi segnano un aumento dell'11,1%, quelli ristrutturati dell'11,2%, valori che doppiano abbondantemente la media complessiva. L'usato non riqualificato, per differenza, si muove molto più lentamente o resta fermo.

Qui si apre una questione che riguarda direttamente chi valuta garanzie. Se il credito si concentra su nuovo e ristrutturato, e se su quei segmenti i prezzi accelerano al doppio della media, il portafoglio ipotecario che le banche stanno costruendo oggi è composto da un collaterale qualitativamente diverso da quello degli anni scorsi. Più efficiente sotto il profilo energetico, più liquido in caso di escussione, ma anche più esposto a un segmento di mercato che ha corso parecchio e che incorpora già aspettative di rivalutazione.

C'è un secondo effetto, meno discusso. Il credito è diventato un meccanismo di selezione del patrimonio. Un immobile che non ottiene finanziamento — o lo ottiene a condizioni penalizzanti per classe energetica, stato manutentivo o localizzazione — perde una parte consistente della propria platea di acquirenti, perché in Italia la quota di compravendite residenziali assistite da mutuo è tornata a crescere e rappresenta ormai la maggioranza delle transazioni nelle grandi città. Il risultato è che la polarizzazione dei valori non dipende soltanto dalle preferenze della domanda: viene amplificata dai criteri di erogazione.

Le implicazioni per il patrimonio esistente sono asimmetriche. Chi possiede un immobile in classe alta o appena riqualificato beneficia di una domanda più profonda e di tempi di vendita più corti. Chi possiede un immobile datato si trova invece davanti a una scelta secca fra riqualificare, con costi che restano elevati, e accettare uno sconto che tende ad allargarsi nel tempo. È lo stesso meccanismo che si è già visto nei mercati commerciali europei, dove il divario di rendimento fra edifici conformi agli standard ESG e il resto dello stock si è consolidato nel giro di pochi anni.

Nomisma segnala intanto che gli acquisti residenziali assistiti da mutuo continuano a crescere nel 2026, confermando il credito come motore principale della ripresa delle compravendite. Il punto è che un mercato trainato dal credito eredita anche le preferenze di chi il credito lo eroga. Se le banche privilegiano collaterale nuovo ed efficiente — e le regole prudenziali sui rischi climatici e ambientali spingono in quella direzione — la geografia dei valori immobiliari finisce per riflettere non tanto dove le persone vogliono abitare, quanto dove è possibile farsi prestare i soldi per farlo.