Finita la stagione delle grandi dismissioni bancarie, i portafogli con collaterale immobiliare cambiano di mano soprattutto fra investitori. Il prezzo non si forma più sullo sconto rispetto al valore nominale ma sulla qualità dell'informazione e sui tempi di recupero.
I numeri del Market Watch NPL di Banca Ifis pubblicato a maggio descrivono un mercato che ha smesso di essere emergenziale. A fine 2025 lo stock di crediti deteriorati nei bilanci delle banche italiane si attestava a 49 miliardi di euro, con un NPE ratio del 2,6% destinato secondo le stime a scendere al 2,5% nel biennio successivo. Nello stesso anno i volumi di NPE transati hanno raggiunto i 22 miliardi, in linea con le previsioni formulate nel settembre precedente, e lo scenario 2025-2027 indica importi annui simili.
Il dato apparentemente stabile nasconde però un cambio di natura. Nel 2024 il 57% dei volumi NPL riguardava operazioni sul mercato secondario: portafogli che passavano da un investitore a un altro, non dalla banca all'investitore. La stagione delle maxi-dismissioni bancarie assistite da GACS si è chiusa, e ciò che alimenta il mercato oggi è la rotazione degli attivi già usciti dal perimetro bancario.
Come cambia la formazione del prezzo
Nel primario il prezzo si costruiva in larga misura sullo sconto rispetto al valore lordo del credito. Il venditore era una banca sotto pressione regolamentare, il compratore un fondo con costo del capitale elevato e orizzonte breve, e la variabile negoziale principale era la percentuale. Nel secondario quella logica non funziona più, perché il venditore è un operatore che conosce il portafoglio meglio del compratore e non ha alcun obbligo di cedere.
Il differenziale si sposta quindi sull'informazione. Un data tape normalizzato, la completezza documentale e l'arricchimento delle informazioni sul collaterale immobiliare, ovvero perizie aggiornate, stato occupazionale, verifica urbanistica, determinano scarti di prezzo che gli operatori del settore quantificano in decine di punti percentuali. Chi mette sul mercato un portafoglio senza aver fatto quel lavoro preparatorio ottiene offerte che scontano non solo il rischio ma anche l'opacità.
Il secondo elemento è il tempo. Secondo i dati raccolti nel Market Watch, la durata media delle liquidazioni giudiziarie è salita a 6,6 anni, mentre il numero delle aste immobiliari è in diminuzione. Per un investitore con obiettivi di rendimento interno, ogni anno aggiuntivo di lavorazione erode il ritorno in modo più severo di quanto faccia una riduzione del tasso di recupero. È la ragione per cui le strategie stragiudiziali, dal saldo e stralcio ai piani di rientro negoziati, hanno guadagnato peso rispetto alla via esecutiva pura.
Il consolidamento del servicing
Sul lato della gestione la razionalizzazione è avanzata. Dal 2017 il comparto ha visto oltre sessanta operazioni di M&A, e il gruppo dei primi quindici operatori del 2018 si è ridotto a undici, con masse gestite pro capite salite da 18 a 25 miliardi, il 39% in più. Meno controparti, dimensioni maggiori, e una divisione del lavoro più netta fra chi tratta grandi volumi di posizioni retail non garantite e chi lavora su posizioni corporate complesse.
La distinzione più rilevante per chi guarda al collaterale immobiliare riguarda però il trattamento delle inadempienze probabili. Un credito UTP non è una sofferenza: il debitore è ancora operativo, l'impresa può essere risanata, e il valore si estrae attraverso la ristrutturazione più che attraverso l'escussione della garanzia. Servono competenze concorsuali, capacità negoziale e conoscenza del tessuto produttivo locale, un profilo distinto da quello del recupero massivo. Gli operatori rimasti ancorati alla sequenza precetto-pignoramento-asta stanno progressivamente perdendo rilevanza in questo segmento.
Si aggiunge la componente tecnologica. Il monitoraggio di inizio 2026 registra un'accelerazione nell'adozione dell'intelligenza artificiale fra gli operatori europei, con l'analisi predittiva come principale area applicativa. L'uso concreto è la prioritizzazione: individuare in anticipo le posizioni con probabilità di recupero più alta e concentrare lì lo sforzo, abbandonando rapidamente quelle irrecuperabili. Su portafogli comparabili la differenza sui tempi di recupero è materiale.
Il paradosso del pricing
Il Market Watch segnala infine un aumento dei prezzi, dovuto a crediti mediamente più recenti e a una maggiore competizione su un'offerta limitata. È il risultato prevedibile di un mercato che si normalizza: quando lo stock si riduce e i nuovi flussi restano contenuti, i portafogli disponibili diventano scarsi e gli acquirenti si moltiplicano.
Il distressed italiano rende quindi meno di quanto la parola suggerisca, e continua a rendere soprattutto per chi porta al tavolo qualcosa di diverso dal capitale. La competenza sul collaterale, la capacità di ricostruire una posizione documentalmente incompleta e la possibilità di riposizionare l'immobile sottostante contano più dello sconto di ingresso, in un segmento dove il margine si costruisce nella lavorazione e non nell'acquisto.