Lo stock aggregato di crediti deteriorati è stabile, ma il baricentro si è spostato sugli UTP granulari e sul mercato secondario. Per chi lavora su garanzie immobiliari, è il dato che conta davvero.
Secondo il Rapporto sulla stabilità finanziaria n. 1/2026 di Banca d'Italia, pubblicato il 29 aprile scorso, a marzo 2026 i crediti deteriorati netti si fermavano all'1,28% del totale dei crediti bancari: in calo rispetto all'1,32% di dicembre 2025 e, soprattutto, rispetto al 9,8% di dicembre 2015. Lo stock netto complessivo, pari a 26,9 miliardi di euro, resta stabilmente sotto quota 30 miliardi. Chi si fermasse a questo numero concluderebbe che il tema NPL sia ormai chiuso, un capitolo di crisi risolto dalle grandi cessioni degli anni passati. Sarebbe una lettura affrettata: la stabilità - anzi il miglioramento - dello stock aggregato nasconde una ricomposizione interna che, per chi lavora su garanzie immobiliari, conta più del dato di sintesi.
Il baricentro si è spostato dagli NPL veri e propri - crediti già in default conclamato - verso gli UTP, unlikely to pay: posizioni per cui la banca ritiene improbabile un rimborso integrale senza una ristrutturazione del debito, ma che non sono ancora transitate in sofferenza. È una categoria intrinsecamente più difficile da misurare e da prezzare, perché dipende da valutazioni prospettiche sulla capacità del debitore di tornare in bonis, non da un evento di default già accaduto e verificabile.
Per il segmento immobiliare, che costituisce storicamente il sottoinsieme più ampio del mercato dei crediti deteriorati grazie alla garanzia ipotecaria sottostante, questo spostamento ha conseguenze dirette sul modo in cui gli asset arrivano sul mercato. Le grandi cessioni primarie di portafogli NPL - le operazioni multimiliardarie che hanno dominato i tavoli di gestori e servicer nell'ultimo decennio - si stanno esaurendo semplicemente perché lo stock storico da cui attingere si è ridotto. Il mercato secondario, quello in cui i portafogli già ceduti vengono nuovamente scambiati e riorganizzati tra investitori specializzati, assume di conseguenza un ruolo più strutturale che in passato: non più una nicchia per operatori opportunisti, ma il principale canale attraverso cui si ridistribuisce il rischio residuo.
Secondo gli operatori del settore che seguono da vicino il mercato secondario, le nuove generazioni di crediti deteriorati sono anche più granulari e frammentate rispetto ai grandi portafogli corporate che hanno caratterizzato il ciclo 2015-2020. Posizioni di importo medio-basso, spesso legate a PMI o a piccoli operatori immobiliari, richiedono processi di due diligence e recupero diversi da quelli tarati sui grandi crediti industriali: meno leva sulle economie di scala della cartolarizzazione, più necessità di competenza locale sul singolo asset e sul singolo debitore.
Per CFO e credit manager delle banche, questo cambia l'agenda operativa in modo sostanziale. Il tema non è più smaltire uno stock accumulato, compito già in larga parte assolto, ma governare in modo continuativo il rischio di deterioramento su un flusso costante di nuove posizioni UTP, intercettandole prima che scivolino in sofferenza conclamata. È un lavoro meno visibile delle grandi operazioni di cessione che hanno fatto notizia negli anni scorsi, ma probabilmente più rilevante per la stabilità di medio periodo del sistema.
Per chi investe in asset immobiliari collegati a queste posizioni, la lettura corretta del mercato oggi richiede di guardare oltre lo stock lordo aggregato, che resta un indicatore di salute macro utile ma insufficiente. Il valore si è spostato verso la capacità di intercettare, valutare e gestire posizioni granulari e in evoluzione continua - una competenza diversa, più artigianale, rispetto a quella richiesta dalle grandi cartolarizzazioni del decennio precedente.
Sul lato investitori, il mercato secondario italiano vede oggi una popolazione più eterogenea rispetto a dieci anni fa. Ai grandi fondi internazionali specializzati in distressed debt, che restano protagonisti sui portafogli di maggiori dimensioni, si affiancano piattaforme di servicing di taglia media capaci di lavorare in modo redditizio anche su lotti minori, spesso con un vantaggio informativo sul territorio che i grandi fondi non hanno. Questa segmentazione per taglia e specializzazione tende a produrre un mercato dei prezzi più efficiente sul segmento granulare rispetto al passato, quando i grandi portafogli assorbivano gran parte dell'attenzione e della liquidità disponibile.
Resta un nodo che il mercato non ha ancora risolto in modo soddisfacente: la valutazione della garanzia immobiliare sottostante alle posizioni UTP, che per definizione non sono ancora transitate in sofferenza e quindi non dispongono degli stessi meccanismi di perizia standardizzata maturati per gli NPL conclamati. Chi acquista oggi un portafoglio di UTP immobiliari sta scommettendo tanto sulla qualità del sottostante quanto sulla propria capacità di anticipare, prima degli altri operatori, quali posizioni torneranno in bonis e quali scivoleranno in default.