Seicentomila ruderi: il patrimonio che esce dal mercato

Nel 2025 gli immobili iscritti al catasto come unità collabenti hanno raggiunto quota 635.754. Un anno prima erano 629.022, nel 2011 poco più di 278mila. La rilevazione, elaborata da Confedilizia sui dati dell'Agenzia delle Entrate, descrive una crescita del 129% in quindici anni: quasi un raddoppio dello stock di fabbricati che il sistema catastale considera incapaci di produrre reddito.

Cosa indica davvero la categoria F/2
La categoria F/2 non è un giudizio estetico sullo stato di conservazione. Individua un fabbricato privo di rendita catastale perché ridotto in condizioni tali da non poter essere utilizzato né locato: copertura assente, struttura compromessa, degrado non sanabile con manutenzione ordinaria. All'iscrizione consegue un effetto fiscale preciso, cioè l'esclusione dell'IMU sul fabbricato, mentre l'imposta resta dovuta sull'area di sedime quando questa risulti edificabile.

Il passaggio rilevante è però un altro. Fino a quando un immobile è soltanto dichiarato inagibile o inabitabile, l'IMU continua a essere dovuta, sia pure in misura ridotta. La soglia scatta con la classificazione formale in F/2. Chi possiede un fabbricato che non produce reddito e non ha prospettive di recupero si trova quindi davanti a un incentivo asimmetrico: completare il degrado conviene più che congelarlo.

La lettura di Confedilizia e i suoi margini
L'associazione dei proprietari collega la curva all'introduzione dell'IMU nel 2011 e parla di emergenza nazionale. Il presidente Giorgio Spaziani Testa segnala che circa il 90% delle unità collabenti appartiene a persone fisiche e che in una parte dei casi il degrado è deliberato, ottenuto rimuovendo la copertura per accedere alla categoria.

La coincidenza temporale è reale, la relazione causale va maneggiata con più prudenza. Il 2011 apre anche la fase più dura della crisi del debito sovrano, l'accelerazione dello spopolamento delle aree interne e un ciclo di frammentazione ereditaria che ha moltiplicato le comproprietà su immobili di scarso valore. Una parte della crescita, inoltre, è emersione statistica: fabbricati in rovina da decenni che vengono censiti solo quando il proprietario ha convenienza a farlo. La direzione del fenomeno non è in discussione, la sua intensità reale è verosimilmente inferiore a quanto suggerisca il dato grezzo.

Dove il recupero non torna
Il nodo economico sta nel confronto fra costo di ripristino e valore finale. Nei comuni interni e nei piccoli centri appenninici il valore di mercato di un'abitazione recuperata si colloca spesso fra 400 e 700 euro al metro quadro, mentre la ricostruzione di un immobile ridotto a rudere, con adeguamento sismico ed energetico, difficilmente scende sotto i 1.200 euro. Il differenziale è negativo prima ancora di considerare oneri, progettazione e tempi autorizzativi.

In quel contesto l'abbandono non è trascuratezza. È la risposta razionale a un conto che non chiude. La leva fiscale può accelerare o rallentare la decisione, ma agisce su un margine già compromesso.

Una proprietà troppo frammentata per essere aggregata
Il dato sul 90% di proprietà in capo a persone fisiche spiega perché i programmi di rilancio dei borghi producano risultati modesti rispetto alle attese. Il vincolo non è il prezzo di acquisto, spesso simbolico, ma la struttura della titolarità: quote indivise fra eredi dispersi, successioni mai accettate, intestazioni catastali disallineate. Nessun operatore strutturato riesce a comporre un lotto di dimensioni sufficienti a giustificare i costi fissi di un'operazione di rigenerazione.

Come si valuta un immobile senza rendita
Sul piano estimativo un'unità collabente si apprezza come area, al netto dei costi di demolizione e bonifica. Dove l'area non è edificabile o la volumetria non è recuperabile, il valore tende a zero e in qualche caso diventa negativo, perché la proprietà comporta obblighi di messa in sicurezza. Gli unici strumenti che riportano il bene dentro il mercato agiscono sulla volumetria: recupero della cubatura esistente, premialità delle leggi regionali sulla rigenerazione, trasferimento dei diritti edificatori.

Per le amministrazioni locali quello stock è insieme un costo di gestione e un potenziale banco di terreni. Finora è stato trattato quasi soltanto come costo.

La curva delle unità collabenti misura la distanza fra costo di ricostruzione e valore finale su una porzione crescente del territorio nazionale. Il regime fiscale può ampliarla o comprimerla, non la determina. Finché quel differenziale resta negativo il numero continua a salire, e sale più in fretta là dove la demografia toglie domanda invece di aggiungerne.