Fra Milano e Palermo il prezzo di una casa nuova cambia di un fattore 2,3, mentre il costo per costruirla varia del venti per cento. Il differenziale si scarica per intero sul residuo fondiario, che arriva a un rapporto di sei a uno. Dietro quel residuo c'è un procedimento amministrativo lungo e discrezionale, e il proprietario dell'area lo monetizza per intero.
Nel primo semestre 2026 il prezzo medio di una nuova abitazione a Milano si è attestato a 7.300 euro al metro quadro, secondo Abitare Co., con punte oltre i 15.000 nelle zone centrali. Roma segue a 6.600, Firenze a 5.850, Genova a 4.800, Torino a 4.780, Bologna a 4.700, Napoli a 4.300, Palermo a 3.200. Tra il primo e l'ultimo corre un fattore 2,3.
Il costo per costruire quelle case, invece, è quasi lo stesso ovunque.
Un cantiere costa uguale da Bolzano a Ragusa
L'Istat pubblica un solo indice del costo di costruzione del fabbricato residenziale, non uno per provincia. È una serie nazionale, arrivata a 120,9 a maggio 2026 sulla base 2021, e misura i costi diretti: manodopera, materiali, trasporti, noli. Suolo e progettazione ne sono esplicitamente esclusi. La scelta riflette un fatto sostanziale: quei costi si comportano in modo omogeneo sul territorio nazionale.
Cemento, acciaio, vetro, isolanti, impianti si comprano su mercati nazionali e internazionali: il listino non cambia perché il cantiere sta a Sesto San Giovanni anziché a Bagheria, e la logistica incide per pochi punti. La manodopera ha una componente territoriale vera, perché il contratto nazionale si integra con la contrattazione provinciale, ma gli scarti orari si contano in punti percentuali, non in multipli. Sommando logistica nei tessuti densi, zonazione sismica e fondazioni speciali si arriva a un ventaglio realistico fra 1.500 e 1.850 euro al metro quadro.
Il differenziale di prezzo fra Milano e Palermo è del 128 per cento. Quello di costo si ferma al venti.
Gli oneri concessori spiegano poco
Il contributo di costruzione cambia da comune a comune, e Milano pesa più di altri con il contributo straordinario sul plusvalore da variante. Restiamo però fra poche decine e due o trecento euro al metro quadro, un tre o quattro per cento su un prezzo di settemila. Gli oneri decidono se una singola operazione marginale sta in piedi, non la gerarchia dei prezzi fra le città.
Il valore dell'area non è un costo, è ciò che avanza
L'analisi di fattibilità procede a ritroso. Si parte dai ricavi attesi e si sottraggono costi tecnici, oneri, progettazione, commercializzazione, oneri finanziari e il margine che giustifica il rischio del promotore. Quel che resta è la cifra massima che l'operazione può permettersi di pagare per il terreno. Il valore dell'area non entra nel calcolo come dato di partenza: ne esce come risultato.
La conseguenza è che il residuo fondiario si muove in leva rispetto al prezzo. Applicando lo stesso schema alle otto città, con margine al diciotto per cento e costi accessori proporzionali ai ricavi, il residuo a Milano si colloca intorno ai 2.840 euro al metro quadro, a Roma sui 2.470, a Napoli sui 1.130, a Palermo appena sotto i 500. Sei a uno, contro un rapporto di 2,3 a uno sui prezzi di vendita. Il differenziale territoriale attraversa una struttura di costo rigida e ne esce amplificato, prima di depositarsi interamente sul suolo.
Da qui si capisce perché nei mercati deboli non si costruisca: quando il prezzo scende sotto la somma di costo di ricostruzione, oneri e margine, il residuo diventa nullo o negativo, e resta sensata solo la ristrutturazione dell'esistente. Napoli ha registrato ventitré compravendite di nuove abitazioni nel primo trimestre, in calo del cinquantadue per cento, con i prezzi in crescita del quattro: prezzi che salgono e nuovo che sparisce sono lo stesso fenomeno visto da due lati.
Il valore lo crea il procedimento
Il residuo fondiario esiste perché il diritto di costruire è scarso, e la scarsità la produce un procedimento amministrativo. Il valore non compare quando si posa il primo pilastro. Compare il giorno in cui l'area passa da agricola a edificabile, o da industriale dismessa a residenziale, o quando una variante alza l'indice. È l'unico momento del ciclo in cui si genera ricchezza senza impiegare capitale né lavoro, e coincide con una decisione pubblica.
Anche dentro la stessa destinazione
Sarebbe però un errore leggere il fenomeno solo come cambio di destinazione. Un lotto già classificato residenziale dallo strumento vigente, con indice assegnato e nessuna variante da chiedere, resta lontano dall'essere un titolo edificatorio.
Il permesso di costruire ha termini scritti in modo netto nel testo unico dell'edilizia, dell'ordine dei novanta giorni fra istruttoria e provvedimento. Quei termini si interrompono a ogni richiesta di integrazione documentale e ripartono al deposito, e la sequenza si può ripetere. Il silenzio-assenso esiste sulla carta, ma nessuno finanzia un'operazione fondandosi su di esso, perché il potere di annullamento in autotutela permane e nessuna banca lo accetta come titolo pieno.
Attorno al procedimento principale se ne dispone poi una corona. Autorizzazione paesaggistica con parere della soprintendenza, che è per definizione una valutazione tecnico-discrezionale e non un controllo di conformità. Vincolo idrogeologico, verifica sismica, assoggettabilità ambientale, parere igienico-sanitario, nulla osta dei vigili del fuoco, autorizzazioni per gli allacci. Ogni ente ha i propri tempi e la propria soglia di completezza documentale, e ciascuno può fermare l'orologio. La conferenza di servizi dovrebbe comprimere la sequenza in un procedimento unico, e a volte ci riesce.
C'è poi il caso in cui la destinazione è già quella giusta ma lo strumento subordina l'intervento a un piano attuativo. Lì si esce dal terreno tecnico e si entra in quello politico: adozione in consiglio, pubblicazione, osservazioni, controdeduzioni, approvazione, convenzione. Due o tre anni nella migliore delle ipotesi, con una tornata elettorale che può cadere in mezzo e riportare il fascicolo all'inizio.
Il quantum edificabile è a sua volta interpretativo
Dentro la stessa destinazione e con lo stesso indice, la quantità effettivamente realizzabile dipende da definizioni che cambiano da comune a comune e, dentro lo stesso comune, da come l'ufficio le applica. Cosa entra nella superficie lorda di pavimento e cosa ne resta fuori. Come si computano spessori murari, logge, cavedi, locali tecnici, sottotetti, autorimesse interrate. Come si misura l'altezza su un terreno in pendenza. Quali standard vanno ceduti in natura e quali si possono monetizzare, a quale tariffa. Quali opere di urbanizzazione si scomputano dagli oneri e con quale computo metrico.
Sono voci che spostano il prodotto vendibile di dieci o quindici punti percentuali senza che nessuna norma sia cambiata. Su un'area milanese la differenza fra la lettura ottimistica e quella prudente vale più dell'intero costo di costruzione di un piano. Chi conosce quelle prassi, e chi ha struttura e tempo per sostenerle nel contraddittorio con l'ufficio, ottiene un risultato diverso da chi non le conosce. Non è una patologia da denunciare, è la fisiologia del sistema, e come tale va prezzata.
Il rischio che nessuno sa scontare
Il rischio autorizzativo è il più difficile da prezzare dell'intera operazione, perché non dispone di una distribuzione statistica utilizzabile. Dei tempi di rilascio non esiste una serie storica su cui costruire scenari, come si costruisce su una curva dei tassi o su una serie di prezzi. Il promotore lo stima per analogia con altre pratiche, nello stesso comune, con lo stesso ufficio, negli ultimi anni. Un metodo che regge finché non cambia l'amministrazione o non arriva un funzionario con una lettura diversa.
Il costo di quell'incertezza si misura in tempo, e il tempo si converte in denaro con un tasso. Un'operazione di rigenerazione complessa impiega sei o otto anni fra acquisizione dell'area e primo rogito. A un costo del capitale dell'otto per cento, ogni anno di scivolamento erode una porzione di margine che nessuna variante di progetto recupera. Il ritardo non trasferisce ricchezza da un soggetto all'altro. La distrugge.
L'asimmetria fra chi vende e chi costruisce
Ne segue che il fattore scarso non è il capitale, e nemmeno la competenza tecnica di costruire, che il mercato offre in abbondanza. È la capacità di attendere. Chi può immobilizzare risorse per otto anni senza rendere conto ogni trimestre accede a operazioni precluse a tutti gli altri, e i soggetti in quella condizione sono pochi. Da qui la concentrazione delle iniziative complesse in poche mani.
Il proprietario dell'area occupa in questa struttura la posizione migliore. Ha già atteso, spesso per decenni, con un costo di mantenimento modesto rispetto al plusvalore in gioco. Sceglie il momento della cessione e sceglie soprattutto a quale stadio di maturità amministrativa vendere: terreno nudo, area con destinazione consolidata, area con piano attuativo approvato, area con titolo rilasciato. Ogni gradino elimina una porzione di incertezza e si paga. Il differenziale fra un gradino e il successivo è il prezzo di mercato del procedimento, e non ha alcun rapporto con il valore del suolo come risorsa fisica.
Nella pratica il divario si chiude spesso con preliminari condizionati all'ottenimento del titolo, che riportano l'attesa sul venditore in cambio di un prezzo più alto. Cambia chi porta il rischio, non chi incassa il valore. Il prezzo dell'area continua a incorporare quasi per intero il valore atteso del permesso.
Chi cede monetizza a rogito, in un istante, un plusvalore prodotto dall'atto amministrativo, dalle infrastrutture pagate dalla collettività e dalla domanda che si è addensata in quel punto della città. Lo sviluppatore immobilizza quel capitale prima che qualunque incertezza si sia risolta. Permessi che slittano, prezzari che si muovono, tassi che cambiano, assorbimento più lento del previsto: sei o otto anni di rischio per un margine nominale del quindici o venti per cento, eroso con una frequenza che nessun promotore serio nega. Il venditore ottiene un rendimento certo, chi sviluppa un rendimento stocastico. Che il primo risulti mediamente più alto è l'anomalia strutturale del settore.
Dove la leva si sta comprimendo
L'indice Istat dei costi diretti è salito di circa il ventuno per cento dal 2021, e uno shock simile non colpisce tutti i mercati allo stesso modo: trecentocinquanta euro al metro quadro in più tolgono un decimo del residuo milanese e ne cancellano due terzi a Palermo. Il mercato delle aree non ha un indice pubblico: i valori emergono a rogito avvenuto e le stime vanno lette con prudenza. Le segnalazioni degli operatori nel biennio 2025-2026 convergono comunque su un punto: molte trattative sono saltate perché i proprietari chiedevano ancora valori tarati su ipotesi di ricavo precedenti all'aumento dei costi. Il potere contrattuale resta a chi vende finché la domanda tiene, ma ha smesso di essere incondizionato.
Letta attraverso il residuo anziché attraverso i valori al metro quadro, la geografia dei prezzi italiani misura una cosa diversa dalla ricchezza dei mercati. Misura quanta parte di ogni transazione va a remunerare il permesso di costruire piuttosto che l'atto di costruire. Il suolo, in quanto risorsa fisica, in quel conto pesa poco.