Roma cambia le regole del costruire, e con esse i conti degli operatori

Dal 25 agosto una determinazione dirigenziale ha reso pienamente efficace il Titolo III bis del Regolamento Edilizio di Roma Capitale, approvato dall'Assemblea Capitolina nella primavera scorsa. Il nuovo testo sostituisce gli articoli dal 48 bis al 48 sexies e fissa prestazioni minime obbligatorie per gli interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazione urbanistica e per le ristrutturazioni che comportino un incremento di superficie utile lorda superiore al 15 per cento.

Il contenuto tecnico è quello che ci si aspetta da un regolamento orientato all'adattamento climatico: stop agli impianti a gas, obbligo di recupero delle acque, misure contro le isole di calore urbane. Interessa qui un aspetto diverso, cioè come queste prescrizioni si traducono in numeri sul foglio di calcolo di chi sviluppa.

Il premio come prezzo amministrativo

Il regolamento non impone soltanto. Compensa. Chi raggiunge determinati livelli di efficienza bioenergetica ottiene un premio del 5 per cento sulla superficie realizzabile. In più, verande e serre solari fino al 30 per cento della metratura, e gli isolamenti a cappotto, escono dal computo della superficie utile lorda.

Quel 5 per cento è, a tutti gli effetti, il prezzo che l'amministrazione ha deciso di pagare per la conformità. E come ogni prezzo fissato in modo uniforme su un mercato che uniforme non è, funziona in alcuni punti della città e non in altri.

Un esercizio di ordine di grandezza, con numeri illustrativi e non rilevati. Su un intervento residenziale da 5.000 metri quadrati di superficie utile lorda, il pacchetto prestazionale richiesto (pompe di calore, involucro, recupero idrico, verde e materiali) può aggiungere qualcosa come 150 euro al metro quadro di costo di costruzione, cioè circa 790.000 euro sulla superficie premiata. Il premio restituisce 250 metri quadri commerciabili in più. Nei quartieri centrali e semicentrali, dove il prodotto nuovo si colloca sopra i 4.000 euro al metro, quei 250 metri valgono un milione: l'operazione regge e migliora. In periferia, con valori di uscita intorno ai 2.200 euro, ne valgono 550.000, e il conto si chiude in perdita.

Dove il beneficio è più grande di quanto sembri

La norma che merita più attenzione non è il premio. È l'esclusione del cappotto dal computo della superficie utile lorda.

Per anni lo spessore dell'isolamento è stato conteggiato come superficie, e ha quindi consumato capacità edificatoria. Il progettista si trovava davanti a una scelta perversa: isolare meglio significava vendere meno metri. La conseguenza pratica è stata una diffusa tendenza a fermarsi appena sopra il minimo di legge. Togliere quel conteggio elimina la distorsione a costo zero per l'amministrazione, e produce probabilmente più efficienza energetica reale di quanta ne produca l'incentivo volumetrico.

La soglia del 15 per cento

Le prescrizioni scattano sopra un incremento di superficie del 15 per cento. Chi conosce il comportamento degli operatori davanti a una soglia sa già cosa succede: una parte non trascurabile dei progetti di ristrutturazione verrà dimensionata al 14 per cento e qualche decimale. Non è un difetto del regolamento romano in particolare, è la fisiologia di qualunque disciplina che leghi obblighi onerosi a un parametro quantitativo netto. Vale però tenerne conto quando fra due o tre anni si leggeranno i dati sugli interventi assoggettati, che rischiano di essere più bassi delle attese per ragioni che non hanno nulla a che vedere con la domanda.

Il contesto in cui la norma atterra

L'intervento arriva a poche settimane dall'approvazione definitiva della variante alle Norme Tecniche di Attuazione del piano regolatore, il 23 luglio, che ha ricondotto le sottocategorie comunali di intervento alle categorie della disciplina nazionale. Due provvedimenti ravvicinati che toccano entrambi il perimetro di ciò che si può fare e a quali condizioni.

Il mercato romano, nel frattempo, dà segnali di domanda robusta. Nel primo semestre 2026 il direzionale della capitale ha assorbito circa 66.000 metri quadrati, in crescita rispetto all'anno prima, con canoni prime stabili a 630 euro al metro quadro annuo e una disponibilità di prodotto di qualità che fatica a tenere il passo. Sul residenziale, le nuove costruzioni hanno rappresentato il 9,5 per cento delle compravendite del primo trimestre, contro un dato nazionale del 6 per cento.

Su un mercato con quella struttura, ogni modifica dei parametri edificatori si scarica quasi per intero sul valore dell'area. Un premio del 5 per cento sulla superficie è un incremento del valore fondiario dove i ricavi lo sostengono, e un aumento del costo di costruzione dove non lo sostengono. La stessa norma, applicata alla stessa città, produce due effetti opposti a seconda del quadrante. Chi acquista aree a Roma nei prossimi mesi dovrà rifare i conti prima di firmare, e in una parte dei casi troverà che il prezzo concordato l'anno scorso non regge più.