Il Rapporto del Demanio, la revisione del piano di Fintecna e gli emendamenti al Piano Casa puntano tutti nella stessa direzione: dalla dismissione allo sviluppo. Il che sposta il vincolo dal capitale ai tempi del procedimento.
Per trent'anni la politica sul patrimonio immobiliare pubblico è stata sostanzialmente una politica di cassa. Si censiva, si stimava, si metteva a bando, e il ricavato andava a ridurre il debito. I risultati sono noti: gli immobili facili da vendere si vendono da soli, quelli difficili restano dove sono, e il grosso del portafoglio pubblico appartiene alla seconda categoria.
Qualcosa si sta muovendo in direzione diversa. Tre segnali, arrivati nel giro di poche settimane.
I numeri del Demanio
Il Rapporto Annuale 2026 dell'Agenzia del Demanio dà conto di oltre 45 mila immobili gestiti, per un valore complessivo stimato in 63,2 miliardi di euro. Nel quadriennio 2022-2025 l'Agenzia ha attivato oltre 5 miliardi di euro di investimenti. Gli interventi conclusi sono cresciuti del 172%, quelli avviati del 55%. La riduzione delle locazioni passive ha già prodotto 144 milioni di risparmi, risorse che rientrano nel circuito degli investimenti.
Le locazioni passive sono la voce più istruttiva delle quattro. Descrivono una leva ovvia nel settore privato e trascurata a lungo in quello pubblico. Smettere di pagare affitto a terzi per ospitare funzioni che potrebbero stare in immobili di proprietà vale, in termini di flusso, quanto una dismissione, senza però cedere l'asset.
Fintecna passa dallo smontaggio allo sviluppo
Il secondo segnale arriva dal gruppo Cassa Depositi e Prestiti. Fintecna, che al 31 dicembre 2025 gestiva oltre 330 asset con un organico di 161 persone, ha avviato la revisione del proprio piano strategico 2025-2027 aprendo esplicitamente allo sviluppo immobiliare, come riportato da Il Sole 24 Ore. Per una società nata come veicolo di liquidazione e gestione del contenzioso, l'ingresso nella trasformazione di compendi complessi e aree inutilizzate è un cambio di mestiere prima ancora che un ampliamento di perimetro.
Accanto opera CDP Real Asset SGR, che attraverso tre fondi di fondi coinvolge undici SGR sul territorio, con 290 iniziative di investimento, circa 17.900 alloggi sociali e 17.500 posti letto.
Patrimonio Casa e la norma che conta davvero
Il terzo tassello è normativo. Nell'iter del decreto legge 66 del 2026 un emendamento dei relatori ha istituito presso Cassa Depositi e Prestiti il fondo Patrimonio Casa, dotato di 10 milioni immediati e di una capienza che può arrivare fino a 1,2 miliardi dopo il via libera europeo.
Sul piano operativo pesa però di più un altro emendamento, che consente la cessione, anche separata, di immobili dello Stato, degli enti territoriali e delle altre pubbliche amministrazioni, compresi quelli a uso abitativo, quando risultino non utilizzati, non redditizi, non strumentali o sottoutilizzati. Gli immobili possono essere destinati a interventi di recupero per progetti di edilizia sociale, applicando le semplificazioni già previste dal Piano Casa per ristrutturazione, demolizione e ricostruzione e per l'approvazione dei progetti in conferenza di servizi.
Il punto tecnico è tutto lì. La conferenza di servizi accelerata e la possibilità di demolire e ricostruire modificano il conto economico di un'operazione su patrimonio pubblico assai più di quanto lo modifichi la dotazione di un fondo. Il vincolo storico di questi interventi è sempre stato il tempo, molto prima della disponibilità di capitale.
Che cosa cambia per il privato
Il passaggio dalla dismissione allo sviluppo modifica l'identità della controparte. Nel modello precedente il privato era un acquirente all'asta, che comprava un rischio urbanistico non ancora risolto e lo scontava pesantemente nel prezzo offerto, quando un'offerta arrivava. Nel modello che si sta delineando il privato apporta capitale ed esecuzione a fronte di un bene conferito, e condivide con l'amministrazione il valore generato dalla trasformazione.
È una struttura che funziona a condizione che il soggetto pubblico sia attrezzato per starci dentro. Servono competenze di sviluppo, capacità di negoziare accordi complessi e una tolleranza al rischio che le procedure amministrative, per costruzione, non incoraggiano.
Una cautela sulle cifre
L'incremento del 172% degli interventi conclusi riguarda però in larga misura il patrimonio strumentale, cioè gli immobili che ospitano funzioni pubbliche. La trasformazione del portafoglio non strumentale, quello delle ex caserme, dei compendi vincolati e delle aree da bonificare, procede su tempi diversi e con tassi di realizzazione che nessun rapporto annuale riesce a rendere in una percentuale sola.
Resta che tre movimenti indipendenti tra loro, un'agenzia che investe invece di vendere, una società di liquidazione che entra nello sviluppo e un impianto normativo che accorcia i procedimenti, puntano nella stessa direzione. Sul patrimonio pubblico italiano il valore si costruisce nei cinque o sei anni che separano la ricognizione dal collaudo, e chi continua ad affrontarlo come un'operazione di cassa otterrà i risultati degli ultimi trent'anni.