Nel primo semestre 2026 gli investimenti immobiliari europei crescono a doppia cifra mentre l'indicatore di sentiment tocca il minimo storico. Le due letture misurano cose diverse, e i numeri stessi cambiano a seconda di chi li conta.
Il primo semestre 2026 europeo si presta a due letture opposte, entrambe documentate. CBRE calcola investimenti immobiliari per 59,1 miliardi di euro nel secondo trimestre e 116 miliardi nel semestre, in crescita del 10% sull'anno precedente, con i volumi a dodici mesi mobili superiori del 18%. Savills, nella stima preliminare, si ferma a 53 miliardi nel trimestre, più 6% su base annua. Sei miliardi di scarto sullo stesso periodo.
Il sentiment va nella direzione opposta
Mentre i volumi salgono, l'INREV Consensus Indicator è passato da 54,7 di marzo a 41,0 di giugno, il valore più basso dall'avvio della rilevazione nel 2023. Il ribaltamento ha una causa identificabile. L'escalation in Medio Oriente, le tensioni sul transito di Hormuz e il conseguente shock energetico hanno riaperto il tema inflattivo proprio quando il mercato dava per chiuso il ciclo restrittivo. La BCE ha alzato di 25 punti base a giugno, portando il tasso sui depositi al 2,25%, e a luglio ha confermato quel livello lasciando aperta la possibilità di un ulteriore intervento a settembre.
Perché le due serie non si contraddicono
I volumi trimestrali registrano closing, cioè decisioni di investimento maturate sei o nove mesi prima. Il sentiment misura la disponibilità a deliberare oggi. Il semestre europeo sta quindi liquidando una pipeline costruita in una fase di aspettative diverse, mentre l'effetto dello shock estivo si leggerà nei numeri del terzo e quarto trimestre. Savills segnala peraltro un aumento della dimensione media delle operazioni, coerente con un mercato che concentra il capitale su pochi asset di qualità invece di distribuirlo.
Dove è andato il capitale
Il comparto living resta il più attivo per il terzo trimestre consecutivo, con 29,9 miliardi nel semestre e circa un quarto del totale secondo CBRE, quota che Savills stima vicina al 30% includendo studentati, senior living e residenze assistite. Gli uffici recuperano posizioni: 22,6 miliardi nel semestre, più 13% annuo. La logistica raccoglie 19,2 miliardi ma perde circa tre punti di quota. Retail e hotel chiudono rispettivamente a 18,1 e 11,8 miliardi. Sul piano geografico il Regno Unito assorbe 26,5 miliardi, la Germania 16,2, la Spagna 12 con una crescita del 59%, mentre incrementi molto sostenuti arrivano da Polonia, Svezia e Finlandia.
I prezzi raccontano un movimento più sottile. Secondo Cushman & Wakefield il rendimento prime degli uffici europei si è allargato di tre punti base nel trimestre, a 5,39%, mentre i canoni prime nei distretti direzionali crescono dell'1,2% sul trimestre e del 4,5% sull'anno. Rendimenti in decompressione e canoni in crescita convivono raramente a lungo.
Quanto sono solidi questi numeri
Vale la pena esplicitare un margine che di norma resta implicito. Le divergenze fra provider non sono errori di rilevazione: dipendono da soglie dimensionali minime diverse, dal trattamento delle operazioni corporate e owner occupier, dalla scelta fra data di firma e data di closing, dall'inclusione o meno dei portafogli paneuropei nei singoli mercati nazionali.
Il caso italiano lo mostra con nitidezza quasi didattica. Sul comparto uffici nel primo semestre 2026, BNP Paribas Real Estate registra una contrazione del 49%, mentre Dils rileva circa 880 milioni con una crescita del 13%. Le due letture riguardano lo stesso Paese e lo stesso periodo. Chi lavora su serie storiche dovrebbe quindi restare su un unico fornitore, e diffidare dei tassi di variazione ottenuti accostando fonti diverse.
L'Italia dentro il quadro
Sul totale nazionale le stime convergono: circa 7 miliardi nel semestre, più 28% sull'anno, con i capitali esteri al 76% secondo BNP Paribas Real Estate. Il retail domina grazie all'acquisto dell'80% di Via Montenapoleone 8 per 1,161 miliardi. Milano registra una vacancy nel central business district intorno al 2% e canoni prime fino a 900 euro al metro quadro annuo, un livello che comprime l'assorbimento per mancanza di prodotto più che per debolezza della domanda.
La distanza fra i 59 miliardi di CBRE e i 53 di Savills sul secondo trimestre non è un dettaglio metodologico per specialisti. Definisce il margine di errore che accetta chi costruisce una tesi di investimento su dati aggregati, e in un semestre in cui la fiducia degli operatori tocca il minimo storico quel margine pesa più del solito.