Nel secondo trimestre 2026 gli indici IRS salgono, ma le migliori offerte di mutuo a tasso fisso restano ferme, con spread di poco sotto lo zero. Il differenziale lo stanno pagando gli istituti, e la scelta ha una capienza limitata.
Nel secondo trimestre 2026 gli indici IRS, che scandiscono il costo della provvista a tasso fisso, sono saliti. Le offerte di mutuo a tasso fisso sono rimaste sostanzialmente ferme. Secondo la Bussola Mutui di CRIF e MutuiSupermarket, i migliori spread applicati ai nuovi mutui a tasso fisso si collocano di poco sotto lo zero, mentre sul variabile restano intorno allo 0,3%.
Uno spread negativo non è un errore di calcolo
Uno spread inferiore allo zero significa che l'istituto sta prezzando il finanziamento sotto il proprio parametro di riferimento. La perdita apparente sul singolo contratto viene recuperata altrove: margine sulla raccolta, che resta ampio con tassi passivi sui depositi allo 0,64% secondo Banca d'Italia, prodotti accessori, e soprattutto obiettivi di acquisizione di clientela in una fase in cui il mutuo resta il principale punto di ingresso in una relazione bancaria di lungo periodo.
La scelta è sostenibile finché reggono due condizioni: costo della raccolta contenuto e qualità del credito elevata. Al momento entrambe tengono. Il tasso di default sui mutui è rimasto stabile allo 0,4% nel primo trimestre, un livello storicamente basso che riflette la severità dei criteri di erogazione degli ultimi tre anni.
La domanda si è spostata sull'acquisto
Sul canale online la finalità acquisto, prima e seconda casa, ha raggiunto il 76% delle richieste e l'81% delle erogazioni. Le surroghe scendono al 19%. La platea di mutuatari con contratti onerosi si è progressivamente esaurita, e il rialzo degli IRS ha reso poco conveniente rinegoziare finanziamenti già stipulati a condizioni favorevoli.
Coerentemente con la risalita del costo del denaro a breve, la preferenza per il tasso fisso è tornata a crescere, dall'86% all'88% delle richieste. La scelta appare contraddittoria solo a prima vista: il fisso oggi costa meno del variabile proprio perché sono le banche a comprimerne lo spread. Su un finanziamento tipo da 140.000 euro, valore immobile 220.000, durata venticinque anni, la migliore offerta a tasso fisso si colloca al 2,85% con rata di 653 euro, mentre il miglior variabile scende al 2,23%.
Quanto pesa il credito sul mercato residenziale
La quota di compravendite residenziali assistite da mutuo è salita al 47,8% nel primo trimestre 2026, contro il 45,8% dello stesso periodo del 2025. Nello stesso trimestre le compravendite residenziali sono cresciute del 4,4% secondo l'Agenzia delle Entrate. Quasi una transazione su due dipende quindi in modo diretto dalle condizioni di accesso al credito, un grado di esposizione superiore a quello della fase espansiva del 2021.
Sul fronte dei valori, il prezzo al metro quadro degli immobili posti a garanzia accelera del 5,5% su base annua, trainato dal nuovo, più 11,1%, e dal ristrutturato, più 11,2%. Il confronto con gli indici generali è istruttivo. A luglio l'indice idealista segnala una media nazionale di 2.030 euro al metro quadro, in calo dell'1,1% sul mese e in crescita del 3,1% sull'anno. Il credito si concentra sulla parte alta ed efficiente dello stock, ed è lì che i prezzi corrono davvero.
Dove si rompe l'equilibrio
La capacità del sistema bancario di assorbire il rialzo IRS ha una capienza finita. Se la BCE interviene a settembre, come una parte del mercato si attende dopo il rialzo di giugno e la pausa di luglio, gli istituti dovranno scegliere fra due strade. Ricostituire lo spread, con un aumento del tasso finale nell'ordine di trenta o cinquanta punti base. Oppure razionare i volumi attraverso i criteri di accesso, agendo su loan to value e rapporto rata reddito.
La prima strada colpisce la domanda in modo diffuso. La seconda in modo selettivo, escludendo le fasce marginali, in particolare i giovani acquirenti alla prima casa, che sono anche il segmento su cui si è retta la crescita delle compravendite degli ultimi trimestri.
Nei prossimi mesi il tasso medio dirà poco, perché resta compresso per decisione commerciale. Il dato informativo è la distanza fra tasso offerto e IRS corrispondente. Quando quella distanza tornerà positiva, il mercato residenziale avrà perso il cuscinetto che finora lo ha protetto dall'inversione del ciclo monetario.