Permesso di costruire convenzionato: il TAR obbliga Milano a decidere, non ad approvare

Nell'arco di due settimane la seconda sezione del TAR Lombardia ha accolto due ricorsi contro il silenzio del Comune di Milano su altrettante istanze di permesso di costruire convenzionato. Il primo riguarda un intervento residenziale di demolizione e ricostruzione in via Cletto Arrighi, tra Lambrate e Città Studi, promosso da Lambretto Immobiliare. Il secondo, notificato ai difensori a inizio settembre, una nuova costruzione in viale Brenta, zona corso Lodi, proposta da Setha Brenta. In entrambi i casi il Comune aveva interrotto i termini a dicembre 2025 contestando la mancanza della convenzione urbanistica già approvata. Da allora le pratiche non si erano più mosse.

Le pronunce arrivano in una città dove, secondo le ricostruzioni di stampa, circa 150 operazioni risultano ferme in attesa del titolo edilizio dopo l'inchiesta della Procura sull'urbanistica. A giugno il primo processo di quel filone, sulla torre di via Stresa, si era chiuso con l'assoluzione di tutti gli imputati perché il fatto non costituisce reato.

Il circolo che i giudici hanno spezzato
L'articolo 28-bis del D.P.R. 380/2001 consente il permesso convenzionato quando le esigenze di urbanizzazione possono essere soddisfatte in modo semplificato, e affida alla convenzione gli obblighi del soggetto attuatore: cessioni di aree, opere di urbanizzazione, caratteristiche morfologiche, eventuale quota di edilizia residenziale sociale. La convenzione va approvata dall'organo comunale competente. La difesa del Comune sosteneva una struttura in due tempi, prima la convenzione approvata e stipulata, poi l'istruttoria sul titolo, e fino ad allora nessun obbligo attuale di provvedere.

Nelle motivazioni, e in particolare nella sentenza n. 4138 del 19 agosto, il Collegio ha smontato questa sequenza. I contenuti della convenzione dipendono dall'esame tecnico del progetto, dal carico urbanistico che genera, dalla sua compatibilità con il piano. Senza istruttoria la convenzione non si scrive, e senza convenzione il Comune rifiutava di proseguire l'istruttoria.

Per i giudici la convenzione rappresenta uno degli esiti che il procedimento deve produrre, e quindi non può essere trattata come un documento che il privato avrebbe omesso di allegare. Da qui l'illegittimità dell'interruzione dei termini prevista dall'articolo 20, comma 5, del Testo unico, che è ammessa una sola volta, entro trenta giorni, e soltanto per integrazioni documentali.

Silenzio-assenso e obbligo di provvedere
C'è una distinzione che rende la decisione meno ovvia di quanto appaia dai titoli di giornale. Sulla fase convenzionale il silenzio-assenso non può formarsi, perché un accordo richiede un contenuto consensuale che il semplice decorso del tempo non sostituisce, e il TAR lo conferma. Proprio perché il titolo non può nascere tacitamente, però, il Comune resta vincolato a chiudere il procedimento con un atto espresso, positivo o negativo, sorretto da istruttoria e motivazione adeguate.

Il dispositivo segue questa logica: completare l'istruttoria sul progetto e sulla convenzione, trasmettere lo schema definitivo all'organo competente, pronunciarsi entro sessanta giorni. In caso di ulteriore inerzia, su istanza di parte, un commissario ad acta provvederà al posto dell'amministrazione.

Nessuna delle due società ha ottenuto il permesso.

Dal rischio indefinito al rischio misurabile
Per chi valuta un'area, la differenza tra un procedimento sospeso e un procedimento con una scadenza è sostanziale. Un'attesa senza termine sfugge a qualsiasi modello: impedisce di stimare il costo di detenzione del terreno, di negoziare con la banca una proroga sensata del finanziamento, di dare una data agli acquirenti che hanno firmato un preliminare. Un diniego motivato si impugna, si discute e si prezza. Anche l'esito negativo restituisce un'informazione che il silenzio nega, e con la BCE tornata ad alzare i tassi a settembre ogni mese di fermo su un'area acquistata a debito pesa di più.

Resta da capire che tipo di risposte arriveranno. Un'amministrazione pressata dalle scadenze giudiziarie e ancora esposta al rischio di indagini potrebbe preferire dinieghi prudenziali, trasferendo il contenzioso dal silenzio al merito.

E i sessanta giorni vanno letti per quello che sono, un termine imposto all'amministrazione, al quale si sommano l'eventuale istanza di nomina del commissario, il suo insediamento e il passaggio dello schema convenzionale nell'organo competente. Mesi, nella migliore delle ipotesi.

C'è poi il nodo che le due sentenze lasciano intatto. Il TAR non si è pronunciato sulla conformità dei progetti né sulla questione di fondo del filone penale, cioè quando un intervento denso in un tessuto consolidato richieda un piano attuativo anziché un titolo diretto. Su quel terreno restano aperti altri procedimenti.

Una regola di procedura con effetti di mercato
Il principio ribadito dai giudici è elementare: l'amministrazione può rifiutare, purché lo faccia in tempi certi e con ragioni leggibili. Per il mercato milanese degli sviluppi, rallentato da oltre un anno su decine di cantieri, la domanda da porsi riguarda ormai il contenuto della risposta più che il suo arrivo. Una variabile ancora aperta ma finalmente stimabile, in un segmento dove il valore di un'area edificabile dipende dal tempo che separa l'acquisto dal titolo almeno quanto dagli indici di piano.