Nelle 119 pagine di motivazione sul grattacielo di via Stresa il Tribunale di Milano esclude dolo e colpa e riconosce una grande incertezza interpretativa sulle norme. Le carte mostrano anche il divario tra quanto pagato nel 2018 per la monetizzazione degli standard e quanto si pagherebbe oggi. Che cosa cambia per chi valuta un'area a Milano.
L'11 settembre il Tribunale di Milano ha depositato le motivazioni della sentenza con cui, il 16 giugno, la giudice Paola Braggion aveva assolto gli otto imputati del processo su Torre Milano, il grattacielo residenziale di via Stresa: 24 piani, oltre 80 metri di altezza, già abitato. Costruttori, progettista asseveratore ed ex dirigenti comunali erano accusati di abuso edilizio e lottizzazione abusiva; la pm Marina Petruzzella aveva chiesto otto condanne e la confisca dell'edificio. La formula è stata "il fatto non costituisce reato".
È la prima sentenza di merito tra i procedimenti aperti dalla Procura sull'urbanistica milanese. Il prossimo primo grado dovrebbe riguardare il cantiere di via Fauché. Sull'appello la Procura si era riservata di decidere dopo il deposito delle motivazioni.
Che cosa dice la sentenza
Il nodo era il titolo edilizio. La torre è stata realizzata con una Scia con atto d'obbligo, come ristrutturazione, al posto di due edifici demoliti. Per l'accusa si trattava di una nuova costruzione, che richiedeva un permesso di costruire preceduto da un piano attuativo convenzionato e dal relativo calcolo dei servizi.
Il Tribunale ritiene sussistenti gli elementi oggettivi delle contestazioni ed esclude dolo e colpa. La prassi del Comune, avallata dall'Avvocatura comunale dal 2002, ribadita fino al 2023 da una circolare e confermata per anni da Tar e Consiglio di Stato, consentiva quell'intervento con quel titolo. Solo di recente la giurisprudenza penale, quella amministrativa e la Corte costituzionale hanno offerto letture diverse del concetto di ristrutturazione. La giudice descrive una situazione di forte incertezza interpretativa e scrive che nessun elemento di prova sostiene l'ipotesi di un accordo criminoso tra costruttori, professionisti e funzionari.
Per una ventina d'anni, a Milano, una prassi ha svolto la funzione di una norma.
I numeri della monetizzazione
Le motivazioni contengono un dettaglio economico che riguarda chiunque valuti un'area in città. Per Torre Milano lo sviluppatore ha versato 537.646 euro di monetizzazione degli standard, la somma pagata al Comune al posto della cessione di aree per verde, parcheggi e servizi. Il valore applicato nel 2018 nella zona Carbonari-Maggiolina era di 306,16 euro al metro quadrato. Derivava da tabelle comunali del 1997, aggiornate con l'indice Istat secondo un criterio fissato nel 2003 e con adeguamenti nel 2010 e nel 2014.
Nel 2024 la Giunta ha cambiato metodo. Secondo il Tribunale le nuove tabelle hanno raddoppiato o triplicato gli importi: per la stessa zona, nel 2025, i valori vanno da 923,77 a 1.055,74 euro al metro quadrato.
La Procura aveva calcolato che, qualificando l'intervento come nuova costruzione, le aree da monetizzare sarebbero salite a circa 6.300 metri quadrati e, con un valore ricostruito di circa 740 euro, l'importo avrebbe sfiorato i 4,7 milioni. Oltre 4,1 milioni in più di quanto versato. Il Tribunale non addebita la differenza ai funzionari, che applicavano i parametri in vigore nel 2018. Gli oneri di urbanizzazione, 403.719 euro per la primaria e 640.359 per la secondaria, risultano invece pagati per intero, come per una nuova costruzione.
Che cosa cambia per le aree
La sentenza chiude la questione penale per gli imputati. Le condizioni del 2018 non tornano.
Il 23 febbraio 2024, un mese dopo la prima pronuncia del gip, la Giunta aveva già adottato nuove linee di indirizzo che recepivano le tesi più restrittive, e quelle linee restano il riferimento per i progetti di oggi. Per demolizioni e ricostruzioni con altezze e volumi molto diversi dall'esistente la strada indicata è il piano attuativo, con tempi più lunghi e una monetizzazione calcolata su tabelle che valgono due o tre volte le precedenti.
Per chi valuta un'area le conseguenze sono di due ordini. Il primo è contabile. Il costo degli standard, che in un conto economico di sviluppo del 2018 era una voce secondaria, oggi può spostare in modo sensibile il valore residuo del terreno, in proporzione alla quota di servizi che l'intervento deve garantire. Chi ha comprato un'area ai prezzi del ciclo precedente e non ha ancora avviato il cantiere porta in bilancio un valore costruito su costi superati.
Il secondo riguarda la due diligence. Per anni la conformità di un titolo edilizio milanese è stata verificata rispetto a ciò che gli uffici accettavano. Il caso di via Stresa mostra che una prassi, anche consolidata e convalidata dai giudici amministrativi, non protegge dal cambiamento dell'interpretazione, e che il costo di quel cambiamento può ricadere su chi è arrivato per ultimo. Il Comitato Famiglie Sospese, che rappresenta gli acquirenti di appartamenti sequestrati o rimasti in cantieri fermi, parla di mutui pagati su case non consegnate e di doppi affitti. Secondo Assimpredil Ance, a fine luglio i cantieri ancora sotto sequestro erano tre e una decina quelli sotto indagine.
Il nuovo metro di valutazione
La sentenza Braggion riduce il rischio penale per gli operatori che hanno seguito le regole del Comune e lascia intatto il nuovo assetto di costi e procedure. Il valore delle aree di trasformazione milanesi dipende oggi da due grandezze che fino al 2023 erano quasi neutre nei piani economici: il titolo con cui si potrà effettivamente costruire e il prezzo, ricalcolato, dei servizi pubblici che l'intervento deve assicurare alla città.