Chiusa l'istruttoria sulle 875 osservazioni, il nuovo Prg di Torino passa alla seconda Conferenza di copianificazione e punta all'approvazione entro fine anno. Fino ad allora ogni progetto deve rispettare due piani. Un'analisi del regime di salvaguardia, del modello perequativo e del registro dei diritti edificatori.
Il 1° settembre la Giunta comunale di Torino ha adottato, con la deliberazione 459/2026, la Proposta tecnica del Progetto definitivo del nuovo Piano regolatore generale. Il documento chiude l'istruttoria sulle 875 osservazioni arrivate dopo il voto del 16 marzo, quando il Consiglio comunale aveva adottato il Progetto preliminare con 24 voti favorevoli e 4 contrari. Il piano oggi vigente risale al 1995.
La pratica passa ora alla seconda Conferenza di copianificazione e valutazione, dove siedono Regione Piemonte, Città metropolitana e, per i profili di competenza, la Soprintendenza. I tempi sono stretti: sessanta giorni dalla trasmissione della convocazione, termine ridotto dalla legge regionale 5/2026, la cosiddetta "Cresci Piemonte". Poi il parere motivato sulla Valutazione ambientale strategica, da rendere entro 45 giorni, la revisione della proposta e il voto finale in Consiglio. L'amministrazione punta ad approvare entro la fine del 2026.
Scelte strutturali confermate
Secondo il Comune le controdeduzioni hanno prodotto soprattutto correzioni cartografiche, modifiche alle Norme di attuazione e chiarimenti, con affinamenti su altezze degli edifici e tutela del centro storico. L'impianto resta quello di marzo. Una città letta per 34 quartieri, ciascuno con una propria centralità di servizi; otto Figure di ricomposizione urbana come ambiti strategici; il trasporto pubblico assunto come elemento ordinatore; uno scenario demografico di 1,05 milioni di abitanti, pensato anche per contrastare il calo della popolazione.
Per chi investe l'elemento decisivo è il modello perequativo, costruito su un principio di indifferenza della proprietà e accompagnato dall'istituzione di un registro dei diritti edificatori.
La doppia conformità come variabile di tempo
Fino all'approvazione definitiva a Torino convivono due strumenti. Il Prg del 1995 resta in vigore, ma il progetto adottato produce effetti attraverso le misure di salvaguardia previste dall'articolo 12 del Testo unico dell'edilizia: per ottenere il titolo un intervento deve essere compatibile sia con la disciplina vigente sia con quella adottata, manutenzione ordinaria esclusa. Se contrasta con il nuovo piano, il Comune sospende ogni determinazione sulla domanda.
Per ogni progetto torinese la domanda pratica diventa quindi una sola: che cosa consente il più restrittivo dei due piani.
La salvaguardia ha una durata massima, tre anni dall'adozione nella disciplina nazionale, estendibili a cinque in determinate condizioni. Il rischio concreto per un operatore non è la decadenza delle misure, lontana nel tempo, ma lo slittamento. Ogni mese in più di Conferenza, Vas o dibattito consiliare allunga il periodo in cui una trasformazione deve superare due filtri invece di uno, e il costo di quel mese ricade quasi sempre su chi ha già acquistato l'area.
Perequazione e registro: la nascita di un mercato secondario
Il registro dei diritti edificatori non è una novità in Italia. In Lombardia, per esempio, la legge regionale 12 del 2005 obbliga i Comuni a tenerne uno. In una città delle dimensioni di Torino, però, lo strumento cambia la natura del suolo come asset. Quando la capacità edificatoria viene attribuita in modo omogeneo e può essere trasferita, il terreno destinato a verde o servizi smette di essere un costo espropriativo per il Comune e diventa portatore di un diritto negoziabile.
Il valore si separa dal luogo.
Le conseguenze sul mercato fondiario vanno in due direzioni. Da un lato si riduce la sperequazione tra proprietari, e con essa una delle principali fonti di contenzioso dei piani tradizionali. Dall'altro il prezzo dei diritti dipenderà dal rapporto tra aree di decollo e aree di atterraggio, e dalla velocità con cui queste ultime diventano davvero edificabili. Un'offerta di diritti che cresce più in fretta della domanda di atterraggio li trasforma in un titolo illiquido, con un valore teorico alto e un prezzo di realizzo incerto. Già quando il piano era stato presentato agli architetti torinesi, nell'autunno 2025, dal mondo accademico era arrivato un invito alla prudenza su uno dei meccanismi fondativi della nuova disciplina, con un richiamo esplicito all'esperienza milanese.
Commercio, manifattura, casa
Con l'adozione sono entrati in vigore anche i nuovi addensamenti commerciali. Il piano conferma la vocazione manifatturiera della città mentre la crisi dell'automotive pesa su aree come Mirafiori, e indica la questione abitativa, con politiche per l'housing sociale, come terzo asse.
Una lettura di sintesi
Per il mercato torinese i prossimi mesi saranno più di valutazione che di transazione. Le aree di trasformazione vanno lette attraverso tre variabili: la compatibilità con entrambi i piani durante la salvaguardia, la quota di capacità edificatoria attribuita dal modello perequativo, il tempo necessario perché i diritti trovino un'area su cui atterrare. Un piano che dopo trent'anni riscrive le regole produce valore soprattutto per chi riesce a dare un prezzo corretto all'attesa.