Con la sentenza 1193/2026 il Tar Puglia obbliga il Comune a pronunciarsi sull'istanza di chi possiede un'area con vincoli scaduti. Un principio noto, che sul valore delle zone bianche pesa più di quanto si creda.
Il 24 settembre il Tar Puglia ha pubblicato la sentenza 1193/2026 su un caso che chi lavora con le aree conosce bene. Un proprietario chiede al Comune di dare una nuova destinazione urbanistica a un terreno su cui i vincoli sono decaduti; il Comune tace, oppure risponde che se ne parlerà con il nuovo piano. Il giudice ha accolto il ricorso contro il silenzio e ha fissato i termini entro cui l'amministrazione deve esaminare l'istanza e, in caso di esito positivo, concludere il procedimento di riqualificazione urbanistica.
Il principio non è nuovo. Pesa però sul valore di molte aree, e va letto anche dal punto di vista di chi compra.
Cosa succede quando un vincolo scade
Il vincolo preordinato all'esproprio dura cinque anni, secondo l'articolo 9 del testo unico sulle espropriazioni. Se entro quel termine non arriva la dichiarazione di pubblica utilità, il vincolo decade e l'area resta senza una disciplina efficace: è quella che la prassi chiama zona bianca. In attesa della nuova pianificazione, la giurisprudenza vi applica in larga parte il regime dei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici, previsto dall'articolo 9 del testo unico dell'edilizia. Dentro i centri abitati sono ammessi interventi fino al restauro e risanamento conservativo, fuori anche nuova edificazione, ma entro una densità di 0,03 metri cubi per metro quadro.
Tre centesimi di metro cubo. Su un ettaro fanno 300 metri cubi, più o meno una villetta.
Il valore di un'area bianca dipende quindi quasi del tutto da ciò che il Comune deciderà dopo, e da quando lo deciderà.
Il rinvio come strumento
Davanti al Comune ci sono alcune strade. Può reiterare il vincolo, ma la reiterazione richiede una motivazione rafforzata e, dopo la sentenza 179 del 1999 della Corte costituzionale, comporta un indennizzo. Il Consiglio di Stato lo ha ribadito ad aprile con la sentenza 2991/2026, escludendo che l'amministrazione possa limitarsi a recepire un progetto infrastrutturale per confermare il vincolo su un'intera area. Può assegnare una destinazione diversa, coerente con la pianificazione circostante. Oppure può non fare nulla e rimandare al piano generale, che in molti comuni è in preparazione da anni.
La terza strada è la più comoda e, per l'ente, anche la meno costosa: nessuna motivazione da scrivere, nessun indennizzo da pagare, nessuna scelta da difendere in consiglio comunale. Il Tar Puglia, in linea con un orientamento ormai consolidato, dice che in forma generica non è percorribile. Il rinvio al nuovo strumento è ammesso solo se accompagnato da un percorso procedimentale definito, con passaggi e tempi riconoscibili. Altrimenti il silenzio è illegittimo e il giudice può fissare un termine, con la nomina di un commissario ad acta se l'amministrazione resta inerte.
Dove si ferma il principio
Il perimetro va letto con attenzione. Ad agosto il Consiglio di Stato, con la sentenza 6409/2026, ha escluso che la scadenza decennale di un piano per gli insediamenti produttivi trasformi in automatico le aree perimetrate in zone bianche: resta fermo quanto già attuato e il Comune può adottare un nuovo piano per completare l'assetto. Non ogni scadenza produce un vuoto. Prima di comprare un'area "liberata" bisogna sapere quale strumento è scaduto e con quali effetti.
C'è poi un limite più pratico. La sentenza obbliga il Comune a decidere, non a decidere in un certo modo, e la risposta che arriva in tempi certi può anche essere una reiterazione motivata e indennizzata, o una destinazione meno favorevole di quella sperata.
Il prezzo dell'attesa
Per chi valuta queste aree la variabile che pesa di più è il tempo. Su un terreno con vincoli decaduti il compratore applica di norma uno sconto, a volte ampio, che riflette sia l'incertezza sulla destinazione futura sia la durata dell'attesa. Il venditore, di solito, ha meno capacità di aspettare dell'acquirente professionale. Una giurisprudenza che restringe i rinvii indefiniti accorcia la seconda variabile e rende più leggibile la prima.
Il rischio urbanistico resta. Diventa però misurabile, e un rischio misurabile si può prezzare. In un mercato delle aree dove le asimmetrie di tempo contano spesso più di quelle di informazione, la differenza è concreta.