Un caso composito: un capannone dismesso in zona semicentrale, acquistato per un residenziale di nove piani con il titolo allora d'uso corrente. Dopo il 2024 piano attuativo, nuove tabelle di monetizzazione e tempi più lunghi riscrivono il conto economico. Dove si forma la perdita e perché le alternative di progetto arrivano quasi allo stesso numero.
Il caso è composito. Riunisce elementi ricorrenti nelle operazioni di sostituzione edilizia avviate a Milano tra il 2018 e il 2023, con valori arrotondati e coerenti con una zona semicentrale, senza riferimento a un'area reale.
L'acquisto
Alla fine del 2019 una società di sviluppo compra un lotto di circa 3.000 metri quadrati con un capannone artigianale dismesso, un solo piano fuori terra. Il progetto prevede demolizione e un edificio residenziale di nove piani, 6.000 metri quadrati di superficie lorda. Il titolo è quello allora corrente: ristrutturazione con recupero della volumetria esistente, Scia con atto d'obbligo, standard monetizzati sulle tabelle comunali.
Il prezzo si giustifica con un classico valore residuo. Ricavi attesi 31,7 milioni, cioè 6.600 metri quadrati commerciali a 4.800 euro. Costruzione e demolizione 12 milioni, spese tecniche, commerciali e finanziarie 3,8, oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione 1,5, monetizzazione degli standard 0,48 milioni su circa 1.600 metri quadrati a 300 euro. Margine dello sviluppatore al 15% dei ricavi, 4,75 milioni. All'area restano poco più di 9 milioni. La società ne paga 8,4, finanziati per il 60% da una banca con ipoteca sul terreno.
Pandemia e rincaro dei materiali fanno slittare tutto. La pratica è pronta alla fine del 2023.
Il cambio di regole
Nel gennaio 2024 la prima pronuncia del gip su un altro cantiere apre la stagione delle inchieste; il 23 febbraio la Giunta adotta linee di indirizzo che recepiscono l'interpretazione restrittiva, e nello stesso anno cambia il metodo di calcolo delle monetizzazioni. Per nove piani al posto di uno la strada diventa il piano attuativo convenzionato.
Il progetto resta possibile. Cambiano la qualificazione, che diventa nuova costruzione, il calcolo degli standard, riferito all'intera superficie in progetto, e i tempi, perché un piano attuativo passa da adozione, osservazioni e approvazione prima del permesso.
Il ricalcolo nel 2026
Il mercato intanto ha lavorato a favore dello sviluppatore. Il nuovo in zona si vende a circa 6.300 euro e i ricavi attesi salgono a 41,6 milioni. Costruzione e demolizione costano 15,8 milioni, le spese accessorie 5, gli oneri 1,8.
La voce che pesa davvero è un'altra. Da nuova costruzione l'intervento deve garantire circa 5.400 metri quadrati di aree per servizi. Monetizzati a 950 euro, valore medio delle nuove tabelle per una zona di questo tipo, costano 5,1 milioni: dieci volte la cifra del 2019.
Poi il tempo. Tra istruttoria, adozione e approvazione servono realisticamente due anni e mezzo prima del permesso, con circa un milione di mantenimento dell'area tra interessi e Imu. Un intervento più incerto chiede anche un margine più alto, almeno il 17% per un finanziatore di oggi, cioè 7,1 milioni.
Il nuovo valore residuo scende a circa 5,7 milioni.
La strada alternativa
La società può rinunciare all'altezza e restare dentro una ristrutturazione in senso stretto, con sagoma e volume vicini all'esistente. La superficie scende a circa 3.200 metri quadrati in edifici bassi; niente piano attuativo, standard ridotti, tempi brevi. Con costi unitari più alti, ricavi per 22,2 milioni e margine al 15%, il residuo si colloca intorno ai 5,9 milioni.
Le due strade arrivano quasi allo stesso numero.
Dopo il 2024 il valore dell'area lo fissa il nuovo quadro di costi e procedure, qualunque progetto si scelga. La scelta riguarda il rischio: la torre conserva superficie e incertezza, la palazzina bassa rinuncia a metà dei metri quadri in cambio di tempi prevedibili. C'è poi una leva negoziale. Nel piano attuativo una parte degli standard può essere ceduta in natura, una piazza o un'area verde sul lotto, oppure realizzata come opera a scomputo; ogni mille metri quadrati ceduti invece che monetizzati valgono quasi un milione di cassa in meno, al prezzo di una superficie fondiaria più piccola e di un negoziato più lungo.
La garanzia
Sul lato della banca il quadro è semplice. Il debito di circa 5 milioni, che all'origine valeva il 60% della garanzia, ne supera ora l'85%. Con sei anni di interessi pagati e nessun ricavo, la società ha poco margine per ricapitalizzare. Così un finanziamento in bonis scivola verso l'inadempienza probabile senza una sola rata saltata.
Dove si è formata la perdita
L'aumento dei ricavi, quasi 10 milioni, assorbe il rincaro di costruzione e spese accessorie, circa 5,3, e lascia un saldo positivo. Il valore lo erodono tre voci: 4,6 milioni di monetizzazione in più, 2,35 di margine aggiuntivo, un milione di tempo.
Un'area comprata in quegli anni incorporava una prassi amministrativa come se fosse un diritto edificatorio, e la correzione è arrivata tutta insieme, senza passare dai prezzi delle case.