Nel Global Real Estate Transparency Index 2026 di JLL l'Italia migliora di 5 punti base e si conferma tra i mercati trasparenti, ma fuori dai tredici che raccolgono oltre l'80% degli investimenti diretti. Dati sulle transazioni, prevedibilità amministrativa e credito: dove si forma il premio per il rischio.
A metà settembre JLL ha pubblicato la quattordicesima edizione del Global Real Estate Transparency Index, l'indice biennale che misura la trasparenza di 88 Paesi e 146 mercati urbani attraverso 260 fattori. La scheda italiana, diffusa l'8 ottobre, assegna al Paese un punteggio di 2,08 su una scala in cui 1 rappresenta il massimo. L'Italia resta nella fascia Transparent, al diciannovesimo posto, con un miglioramento di 5 punti base rispetto al 2024 contro una media mondiale di 4.
Il progresso c'è, ma procede lentamente. Nel 2001, alla prima rilevazione che lo includeva, il mercato italiano era considerato semi-trasparente. Venticinque anni dopo ha cambiato fascia e da alcune edizioni si ferma appena sotto il gruppo di testa.
Perché la fascia conta
I mercati molto trasparenti sono tredici: Regno Unito, Francia, Australia, Stati Uniti e Paesi Bassi in testa, poi tra gli altri Germania, Belgio, Giappone e Singapore. Secondo JLL concentrano il 56% degli immobili a reddito del mondo e oltre l'80% degli investimenti diretti. Negli ultimi due anni i loro volumi di compravendita sono cresciuti del 64%, venti punti più del resto del campione.
Il meccanismo è semplice. Un investitore che non riesce a verificare canoni, prezzi e regole aggiunge un margine al rendimento che chiede, e quel margine finisce nel prezzo. A parità di flussi, un immobile in un mercato meno leggibile vale meno.
Il paradosso italiano
Eppure l'Italia attira capitale estero. È sesta al mondo per investimenti diretti cross-border, contro l'undicesimo posto del 2021, e nel primo semestre 2026 ha registrato volumi tra i più alti della sua storia. Le due cose convivono perché chi arriva dall'estero tende a incorporare l'opacità nei rendimenti richiesti e ad appoggiarsi su strutture locali. A giugno Raul Ravara di Hines indicava proprio negli investimenti tramite fondi gestiti da Sgr un vantaggio competitivo del Paese. Le Sgr, in questa lettura, fanno da traduttori: colmano con competenze private un vuoto di informazione pubblica, e il servizio ha un costo.
I dati sulle transazioni
L'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre i volumi di compravendita e le quotazioni per zona omogenea, cioè intervalli di valori. I prezzi dei singoli atti, che nel Regno Unito sono consultabili con cadenza mensile, da noi arrivano al pubblico solo in forma aggregata. Nel segmento commerciale il vuoto lo riempiono le società di consulenza con metodi propri, e le conseguenze si sono viste l'8 ottobre: CBRE e Dils avevano stimato entrambe circa 7 miliardi di investimenti nel primo semestre 2026, ma la crescita sullo stesso periodo del 2025 era del 2% per una e del 28% per l'altra.
L'altro fronte, quello delle regole, si misura peggio e forse costa di più.
Regole scritte e regole applicate
L'indice valuta anche il quadro normativo e le procedure. Sulla carta le regole italiane sono dettagliate. Nella pratica il valore di un'area dipende dall'interpretazione che un ufficio tecnico dà di una norma, dai tempi di una conferenza di servizi, dal calcolo della slp, dalla tabella di monetizzazione degli standard in vigore quando il titolo viene rilasciato. La vicenda urbanistica milanese, con una norma di interpretazione autentica in discussione in Parlamento da quasi due anni, ha mostrato quanto possa pesare l'incertezza persino su titoli già rilasciati. Per un investitore estero è un rischio difficile da stimare, e un rischio che non si riesce a stimare viene scontato per intero.
Sul credito le notizie sono migliori. JLL osserva che l'ingresso di assicurazioni, fondi di debito e operatori di private credit amplia le fonti di finanziamento ma rende più difficile confrontare prezzi e condizioni dei prestiti. Per l'Italia il miglioramento dell'indice riguarda in particolare i mercati del debito e i settori alternativi, grazie a una maggiore disponibilità di dati, ed è la parte più incoraggiante della scheda.
Il costo di restare fuori
Venticinque anni per cambiare fascia dicono che la trasparenza si costruisce piano. Gli interventi con il rapporto migliore tra costo ed effetto sono però più amministrativi che finanziari: rendere consultabili i dati degli atti con un dettaglio utile alle valutazioni e dare stabilità alle prassi interpretative su oneri, standard e parametri edilizi. Ciascuno ridurrebbe un margine che oggi gli investitori incorporano nei rendimenti e che i proprietari italiani, senza vederlo, pagano sotto forma di valori più bassi.