Nei primi nove mesi del 2026 la logistica italiana ha assorbito 2,4 milioni di metri quadrati e raccolto circa 2 miliardi di investimenti. Con la Bce ferma ma pronta a rialzare e il Btp decennale al 4,49%, il premio del rendimento prime milanese si è ridotto a circa 70 punti base.
Tra gennaio e settembre il mercato logistico italiano ha assorbito circa 2,4 milioni di metri quadrati, già più dell'intero 2025. JLL e Savills concordano sul volume e sul record; CBRE, con un perimetro diverso, ne conta 2,3 milioni. Gli investimenti hanno raggiunto circa 2 miliardi di euro, con una crescita fra il 60% e il 66% a seconda della fonte. La domanda arriva per circa sei decimi dagli operatori conto terzi, e secondo JLL la superficie media delle transazioni è passata dai 19mila metri quadrati della media 2022-2025 a circa 24mila.
Dal lato degli utilizzatori il quadro è solido. Dal lato del capitale il tono è cambiato.
Che cosa ha detto la Bce
Il 29 ottobre la Bce ha lasciato il tasso sui depositi al 2,50%, dopo i rialzi di giugno e settembre. Christine Lagarde ha spiegato che il consiglio ha discusso un ulteriore aumento e lo ha rinviato perché i costi di finanziamento erano già saliti da settembre; se il quadro resterà questo, ha aggiunto, la direzione per dicembre è abbastanza chiara. Secondo l'Ansa i mercati attribuiscono circa l'80% di probabilità a un rialzo al 2,75%.
Per gli immobili, però, la variabile che pesa di più è il tasso a lungo termine. Il Btp decennale ha chiuso la giornata al 4,49%.
Settanta punti base
Savills stima il rendimento netto prime della logistica di grado A al 5,20% a Milano e al 5,50% nelle altre piazze principali: Roma, Bologna, Bergamo-Brescia e Pavia-Piacenza. Il dato milanese è sceso di cinque punti base in un anno. Rispetto al decennale, il premio per il rischio immobiliare sul miglior prodotto logistico del Paese è di circa 70 punti base, pochi per un attivo meno liquido di un titolo di Stato e con costi di gestione, rilocazione e obsolescenza.
La stessa Savills si aspetta una decompressione dei rendimenti nei prossimi mesi, a causa del quadro macroeconomico.
Il canone deve correre
Per un immobile a reddito il valore è, in prima approssimazione, il canone diviso per il rendimento. Il canone prime di Milano è a 73 euro al metro quadro l'anno, il 4% in più di dodici mesi fa. Se cresce ancora del 4% e il rendimento sale di 25 punti base, al 5,45%, il valore resta quasi fermo, con una perdita inferiore all'1%. Con 50 punti base, al 5,70%, la stessa crescita del canone non basta più e il valore cala di circa il 5%.
Per chi ha comprato negli ultimi due anni a rendimenti vicini al 5%, la tenuta del valore dipende ormai più dai canoni che dal mercato degli investimenti. Anche la leva ha smesso di aiutare: con un Euribor che incorpora due rialzi e i margini bancari da aggiungere sopra, il costo del debito si è avvicinato al rendimento netto dell'immobile.
Dove i canoni possono salire
Le condizioni per una crescita dei canoni esistono, ma non ovunque. Secondo Colliers il 95% dell'assorbimento del terzo trimestre ha riguardato immobili di grado A con certificazioni almeno Leed Gold o Breeam Very Good. Savills registra vacancy in calo nelle localizzazioni prime e ancora alta in alcune destinazioni secondarie. L'offerta in arrivo non è poca: oltre 2 milioni di metri quadrati dovrebbero essere completati entro il 2027, e un quarto dell'assorbimento di quest'anno è andato a progetti speculativi.
Lo scenario più probabile è una divaricazione. Nei cluster di Milano, Verona e Pavia-Piacenza, che da soli coprono circa metà della domanda, i canoni hanno margine per assorbire una parte della decompressione. Nelle piazze secondarie, dove i nuovi magazzini arrivano su una domanda meno profonda, il rendimento può salire senza che il canone compensi.
Un segnale va nella stessa direzione. Savills conta 19 operazioni concluse da investitori italiani, in gran parte acquisti per uso diretto. Chi compra il magazzino per usarlo lo valuta sul costo d'uso e sulla posizione, e il rendimento passa in secondo piano.
Due misure che divergono
La logistica chiude i primi nove mesi del 2026 con la domanda di spazi ai massimi storici e un premio sul titolo di Stato ridotto a meno di un punto. Nei prossimi trimestri i valori dipenderanno da quale delle due grandezze si muoverà più in fretta: i canoni nelle localizzazioni migliori oppure il costo del denaro a lungo termine.