La domanda di immobili di pregio cresce del 6,3% in Italia, ma con logiche opposte: acquisto della prima casa al Nord, rendimento al Sud, la Sardegna regina dei prezzi. E le branded residence ridisegnano la mappa del lusso residenziale.
Una crescita a due velocità
Il mercato immobiliare di pregio italiano vive una fase di trasformazione profonda. Secondo la seconda edizione del Market Report Italia 2026, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma, la domanda di immobili premium è cresciuta del 6,3% nel corso del 2025. Un dato robusto, che nasconde però due dinamiche territoriali quasi opposte.
Al Nord, e a Milano in particolare, a trainare il mercato è sempre più l'acquisto della prima abitazione da parte di patrimoni internazionali. La svolta fiscale britannica, che ha ridotto l'attrattività di Londra per i grandi patrimoni, ha accelerato uno spostamento di capitali verso l'Italia. Milano si candida sempre più a un ruolo di hub europeo del lusso residenziale accanto a Parigi e Londra, con una domanda che integra sempre più anche la componente di servizio e community, non solo i metri quadrati.
Al Sud la logica è diversa: il mercato di pregio è la meta preferita di chi cerca rendimento, più che residenza principale. La Sardegna resta la regina dei prezzi, sostenuta da una domanda internazionale che considera l'isola una destinazione consolidata del turismo di fascia alta. Dinamiche simili, seppure con intensità minori, si osservano anche in altre regioni del Mezzogiorno.
Le branded residence come nuova frontiera
Il segmento più dinamico del residenziale di lusso è probabilmente quello delle branded residence: immobili collegati a marchi globali, gestiti secondo standard di ospitalità di fascia alta. Secondo l'ultima edizione del Residence Report di Knight Frank i progetti attivi nel mondo sono oggi oltre 600, erano appena 169 nel 2011, e le previsioni indicano il superamento delle mille unità entro il 2030. Un segmento che continua a crescere anche in una fase di mercato immobiliare globale non priva di incertezze.
In Italia, oltre alla Sardegna, si distingue la Toscana, dove progetti come Le Ville Serristori uniscono ville, vigneti e servizi a cinque stelle: dal concierge alla produzione privata di vino e olio, con la gestione affidata al team di Palazzo Tornabuoni. Maremma, Umbria e Puglia stanno emergendo come nuovi hotspot per gli investitori internazionali, mentre Milano si prepara ad accogliere una pipeline crescente di progetti firmati, spinta anche dall'effetto acceleratore delle Olimpiadi invernali Milano-Cortina.
Il capitale del Golfo entra nella partita
Tra i profili di capitale che alimentano questa crescita, un ruolo crescente lo giocano gli investitori del Golfo, per cui l'immobiliare italiano rappresenta ormai la prima scelta di allocazione nel Paese: palazzi e ville storiche di elevato valore culturale, residenze moderne con servizi premium, strutture ricettive di fascia alta soprattutto in Toscana, Sardegna e Liguria. Non è solo questione di rendimento economico. Per questi investitori il patrimonio immobiliare italiano offre anche prestigio culturale e visibilità internazionale, due componenti che nel segmento branded contano quanto il rendimento atteso.
Un confine sempre più sfumato con il build-to-rent
Il dato più interessante, per chi osserva il mercato con un'ottica strutturale, è la progressiva ibridazione tra branded residence e modelli di locazione gestita di fascia alta. Circa metà dei capitali investiti in questi format proviene dall'estero, soprattutto da Europa e Stati Uniti, e il comparto rappresenta ormai una quota significativa degli investimenti complessivi nell'immobiliare commerciale a vocazione ricettiva. La geografia si concentra nel Nord Italia e nelle principali città turistiche, Como, Venezia, Roma, Milano e Napoli, dove la domanda internazionale continua a sostenere valori e rendimenti. Circa il 90% degli investimenti si concentra su strutture a quattro e cinque stelle, con i soli cinque stelle che assorbono oltre la metà del volume complessivo.
Mercati paralleli
Il residenziale di lusso italiano non è più un mercato unico, se mai lo è stato. È un insieme di mercati paralleli, ciascuno con logiche di prezzo, domanda e rendimento proprie: acquisto abitativo al Nord, investimento a reddito al Sud, un segmento branded che cresce trasversalmente a entrambi. Prima ancora del prezzo, capire quale logica sta guidando una specifica operazione resta il primo passo per valutarla correttamente.