Senior housing, un mercato che l'Italia sta ancora imparando a misurare

Nel primo trimestre del 2026 gli investimenti immobiliari in Italia hanno raggiunto 2,8 miliardi di euro, in crescita del 12% sull'anno precedente, secondo l'Ufficio Studi di Gabetti Group. Dentro quel totale, il segmento healthcare/RSA ha attratto poco più di 200 milioni di euro in sole due operazioni: cifra modesta in assoluto, ma che lo stesso Gabetti legge come segnale di crescente istituzionalizzazione di un comparto ancora agli inizi. Il quadro si allarga guardando al 2025 nel suo complesso: secondo dati JLL e Nomisma ripresi da Quotidiano Nazionale, il più ampio comparto "Living" - che include senior housing e studentati - ha raccolto 1,2 miliardi di euro, il 40% in più rispetto all'anno precedente.

I capitali non arrivano più solo da piccoli operatori locali. Fondi come Investire SGR trattano ormai il senior housing come un'asset class a sé, "anticiclica" rispetto al ciclo immobiliare tradizionale: il progetto pilota Spazio Blu, sviluppato insieme a INPS, Gruppo CDP e Policlinico Gemelli per persone autosufficienti over 65, è probabilmente l'esempio più concreto di questa istituzionalizzazione in corso. Sul lato della domanda il segnale è netto nelle grandi città: a Milano e Roma i nuovi sviluppi di senior housing sfiorano il 95% di occupazione. Il dato sulle RSA nel loro complesso, però, racconta un'altra storia: secondo Antonio Fuoco, responsabile Living Capital Markets di JLL Italia, l'occupazione media dei posti letto RSA a livello nazionale si ferma al 78%, con la Lombardia che sale all'87%. Un divario di quasi 20 punti tra il prodotto di nuova generazione e la media del parco esistente, che dice più sulla qualità differenziale dell'offerta che su una domanda uniforme.

La spinta demografica dietro questo interesse crescente è nota da anni, ma i numeri restano impressionanti quando li si guarda da vicino. Secondo le proiezioni Istat 2024-2050, gli over 65 rappresentano oggi circa il 24% della popolazione italiana. Entro la metà del secolo quella quota salirà al 34,5%.

Qui però il ragionamento perde solidità. Le stime sugli investimenti necessari nel comparto entro il 2035 oscillano tra 15 e 23 miliardi di euro: una forbice di 8 miliardi che racconta più l'incertezza metodologica delle proiezioni che una traiettoria di mercato definita. Il divario nasce da ipotesi diverse su quanto rapidamente l'offerta istituzionale sostituirà quella familiare e informale, che oggi resta dominante nella cura degli anziani in Italia. Chi assume una transizione rapida arriva alla cifra più alta; chi ipotizza resistenze culturali più lunghe si ferma alla più bassa. Nessuna delle due ipotesi poggia oggi su una base empirica solida. Mancano serie storiche comparabili tra operatori, e nel settore non esiste ancora una definizione condivisa di cosa rientri nel perimetro "senior housing" rispetto alla RSA sanitaria tradizionale: un problema di misurazione prima ancora che di mercato.

Il confronto con i paesi più maturi aiuta a capire quanta strada manchi. Regno Unito, Paesi Bassi e Germania hanno costruito in due decenni una filiera completa, dall'independent living fino alla RSA ad alta intensità di cura, con operatori specializzati, metriche di performance standardizzate e un mercato dei capitali che tratta questi asset come tratterebbe un portafoglio uffici o uno logistico. L'Italia parte da una base più piccola e più frammentata: gran parte dell'offerta resta oggi in mano a enti religiosi, cooperative sociali e operatori familiari, con un ingresso dei capitali istituzionali ancora recente e concentrato in poche operazioni nel Nord del paese.

C'è poi un aspetto regolatorio che pesa sulle proiezioni più della demografia. Le autorizzazioni sanitarie regionali per l'apertura di nuove strutture RSA variano da regione a regione per tempi e requisiti, e questo rende difficile scalare un modello operativo sull'intero territorio nazionale nei tempi che un fondo di investimento tipicamente considera per il proprio orizzonte di uscita. Alcuni operatori scommettono su un consolidamento normativo nei prossimi anni; altri costruiscono i propri piani assumendo che la frammentazione regionale resti strutturale.

Per chi guarda il settore da una prospettiva di investimento, la domanda rilevante non è se la domanda demografica ci sarà: quella è garantita dai numeri Istat. La domanda è quanto tempo servirà perché offerta, capitali e regolazione si allineino su una scala realmente istituzionale. I margini di errore così ampi nelle proiezioni a dieci anni meritano di essere letti con attenzione, non liquidati come rumore statistico. Raccontano un mercato che sta ancora costruendo gli strumenti per misurare se stesso, prima ancora di poter essere valutato con gli stessi criteri riservati a segmenti immobiliari più maturi. Nei prossimi due o tre cicli di raccolta dati, probabilmente, quella forbice di 8 miliardi si restringerà. Fino ad allora, resta il numero più onesto che il settore possa offrire.