Oltre un miliardo di euro sui centri commerciali negli ultimi dodici mesi. Lo spread di 250 punti base sulle high street misura intensità gestionale e rischio di obsolescenza del formato.
Il retail ha chiuso il primo semestre 2026 come asset class più capitalizzata del mercato italiano, con circa 2,3 miliardi di euro di investimenti secondo le rilevazioni di Dils, e un secondo trimestre da 1,6 miliardi che risulta il migliore mai registrato per il comparto. Dentro quel risultato, però, oltre l'80 per cento dei capitali è riconducibile a due sole operazioni societarie: l'immobile di via Montenapoleone 8 a Milano e un portafoglio paneuropeo di outlet con esposizione italiana significativa, comprendente Serravalle e Castel Romano.
Un record costruito da due deal descrive la disponibilità di capitale per il prodotto trophy. Dice poco sul resto del comparto.
Il segmento che si è davvero rimesso in moto
Sotto quel titolo si muove qualcosa di meno vistoso e più significativo. Negli ultimi dodici mesi i centri commerciali hanno attratto oltre un miliardo di euro, dopo anni in cui l'attività si era ridotta a poche operazioni opportunistiche. Fra le transazioni del secondo trimestre figurano l'acquisizione di quote di un outlet dell'hinterland milanese, il rilevamento dell'intero capitale del distretto commerciale Waterfront di Genova e l'ingresso nel 31 per cento della European Outlet Mall Venture.
Il ritorno non riguarda il comparto nel suo insieme. Riguarda gli asset dominanti, quelli con bacino consolidato, tenant mix difendibile e contratti indicizzati di lunga durata. Tutto il resto rimane materia da value add, o non trova compratori.
Quanto costa la differenza
I rendimenti netti prime lo dicono con precisione. High street a 4 per cento, centri commerciali a 6,5, retail park a 7, supermercati stand alone a 6,25, secondo la rilevazione di BNP Paribas Real Estate sul primo semestre. Una lettura di PwC riferita al primo trimestre colloca i centri commerciali a 6,75 e le high street di Milano e Roma a 3,70: le due fonti non coincidono, e lo scarto di venticinque punti base sui centri commerciali riflette differenze di perimetro e di definizione più che una divergenza di mercato.
Il numero che conta è comunque lo spread, intorno ai 250-275 punti base fra negozio di strada e centro commerciale. Quella distanza è il prezzo che il mercato attribuisce a due cose insieme: l'intensità gestionale, perché un centro richiede rotazione dei conduttori, investimenti di restyling e una struttura di costi che un negozio in via del centro non ha, e il rischio di obsolescenza del formato.
La disciplina dell'offerta è l'unico vero presidio
Il parco italiano conta oltre 1.270 strutture, più di 40.000 punti vendita e circa 1,9 miliardi di visite l'anno. La vacancy si è collocata negli ultimi dodici mesi fra il 3 e l'8 per cento, un intervallo che segnala equilibrio raggiunto. Entro il 2028 sono previsti sette nuovi centri, una pipeline volutamente contenuta e in buona parte fatta di riqualificazioni e ampliamenti.
Sette aperture in tre anni su un parco di quelle dimensioni significa che nessuno sta costruendo concorrenza ai centri esistenti. È questo, più della domanda dei consumatori, a proteggere i canoni degli asset dominanti. Un mercato in cui lo stock è sostanzialmente chiuso e la domanda di spazi resta stabile produce rendite di posizione robuste, e gli investitori istituzionali stanno pagando esattamente per quelle.
Il dato di consumo che riscrive il conto affitti
Le vendite dirette dei centri italiani hanno toccato i 70 miliardi nel 2024, con una crescita dello 0,7 per cento. Il totale nasconde una ricomposizione netta: nella prima parte del 2025 i servizi sono cresciuti del 3,1 per cento e il comparto salute e cura della persona del 2,5, mentre l'elettronica ha perso l'1,7, gli articoli per la casa l'1,2 e l'abbigliamento l'1.
È una redistribuzione che tocca il cuore del modello economico del centro commerciale. L'abbigliamento occupa storicamente le superfici migliori e paga i canoni più alti sul metro quadro; servizi e cura della persona occupano tagli minori e generano flussi con frequenza più elevata ma ticket più basso. Se la tendenza prosegue, la superficie che genera più visite non è la stessa che genera più canone, e il conto tornerà solo nei centri capaci di rimescolare il mix senza perdere pedonalità.
Chi valuta un asset di questo tipo oggi non sta comprando metri quadri commerciali. Sta comprando la probabilità che una gestione sappia ricostruire il mix nei prossimi dieci anni, in un contesto in cui il bacino non cresce e la concorrenza fisica non aumenta. Il rendimento al 6,5 per cento remunera quella probabilità, e i centri che non riescono a dimostrarla continueranno a restare fuori dai processi competitivi.