Con la delibera 1071 del 6 agosto la Giunta di Milano ha sostituito le linee guida del 2013 sulle opere di urbanizzazione realizzate dai privati. Cambia il criterio di quantificazione dello scomputo, e con esso il conto delle operazioni con piano attuativo.
La Giunta comunale di Milano ha approvato il 6 agosto 2026, con deliberazione 1071, le nuove linee guida per la realizzazione delle opere di urbanizzazione, dei servizi e delle attrezzature pubbliche a cura del soggetto attuatore. Sostituiscono un testo rimasto in vigore tredici anni, la delibera 1117 del 2013, e si applicano ai procedimenti urbanistico-edilizi la cui convenzione o atto assimilato sia stipulato dopo quella data. L'adeguamento formale riguarda il Codice dei contratti pubblici, il D.Lgs. 36/2023 con il relativo correttivo, e le modifiche intervenute nel frattempo sul D.P.R. 380/2001 e sulla legge regionale lombarda 12/2005.
Il dodici per cento che non c'è più
La novità che pesa di più sul conto economico sta in una riga. Nella determinazione dell'importo ammesso a scomputo è stata eliminata la riduzione del 12% sul valore stimato dell'opera al netto degli oneri della sicurezza.
Quella riduzione aveva una logica precisa. Il Comune presumeva che un operatore privato realizzasse l'opera a un costo inferiore rispetto al prezzario di riferimento, e riconosceva a scomputo un importo decurtato in via forfettaria. Il soggetto attuatore, dal canto suo, tratteneva l'eventuale risparmio ulteriore rispetto alla stima. Era un equilibrio grossolano ma stabile, e da tredici anni entrava nei conti di ogni operazione milanese con un piano attuativo alle spalle.
Le nuove linee guida spostano il criterio dal forfait al consuntivo. L'importo riconosciuto sale, perché la decurtazione sparisce, ma se il costo effettivo di costruzione riscontrato in sede di collaudo risulta inferiore alle risorse dovute, il soggetto attuatore versa la differenza. Il margine sull'esecuzione dell'opera pubblica, che prima restava all'operatore, si azzera.
La progettazione si sdoppia
Il secondo cambiamento riguarda l'iter tecnico. La progettazione si articola ora su due livelli in coerenza con il D.Lgs. 36/2023, progetto di fattibilità tecnico-economica e progetto esecutivo, sulla base di un progetto di massima che ricalca i contenuti del progetto di fattibilità semplificato previsto per le proposte di finanza di progetto.
Il PFTE, verificato da un organismo accreditato e validato dal RUP, una volta approvato dalla Giunta costituisce titolo edilizio ai sensi dell'articolo 7, comma 1, lettera c, del D.P.R. 380/2001. L'opera pubblica acquista così un binario abilitativo proprio, separato da quello del titolo privato. Il testo ammette anche la presentazione del PFTE in un momento successivo all'approvazione della convenzione, quando le opere siano individuate dopo oppure l'istruttoria del titolo privato sia in chiusura.
Chi risponde, e chi collauda
La figura del ROUA lascia il posto a due responsabili distinti: il responsabile del procedimento urbanistico per piani e programmi, il responsabile del procedimento edilizio per i permessi di costruire convenzionati e per gli altri titoli che richiedono un atto convenzionale o un atto unilaterale d'obbligo. A entrambi spetta il coordinamento dell'istruttoria tecnico-economica, che si svolge in conferenza di servizi, e la vigilanza sulla realizzazione.
Il collaudo passa in via principale al Comune, con personale proprio o tramite società in house. Le spese restano a carico del soggetto attuatore.
Sono infine rafforzati gli obblighi di tracciabilità dei flussi finanziari, verifica antimafia, trasparenza e sicurezza sul lavoro lungo la catena degli appalti e dei subappalti.
Come cambia il residuo fondiario
Chi valuta un'area a Milano lavora ora su una funzione di costo diversa. L'importo ammesso a scomputo cresce di circa dodici punti, il che alleggerisce l'esborso monetario a titolo di contributo di costruzione. Nello stesso movimento sparisce la componente di margine che molti operatori incorporavano nella parte pubblica dell'intervento, e compare un obbligo di conguaglio a valle del collaudo.
Il saldo dipende dalla singola operazione. Dove le opere sono standard e i prezzari realistici, il beneficio del dodici per cento supera il margine perso. Dove le opere sono complesse, o l'operatore aveva una capacità esecutiva superiore alla media, il conto peggiora.
Cambia anche il momento in cui il costo si consolida. Legare la quantificazione al consuntivo di collaudo sposta a valle l'incertezza su una voce che, in operazioni pluriennali, veniva fissata in convenzione e lì restava. È una critica che le associazioni di categoria avevano già mosso all'impianto del 2013 e che la revisione non scioglie.
Le linee guida arrivano dopo tre anni in cui la prassi urbanistica milanese è stata attraversata da inchieste e sequestri, e il capitolo su antimafia e tracciabilità va letto in quella luce. Il peso vero del testo, però, resta nei numeri. Un'operazione con dieci milioni di opere a scomputo vede riconosciuto oggi un milione e duecentomila euro in più, e perde qualunque premio all'efficienza esecutiva. La sequenza con cui quel numero si forma conta quanto il numero stesso.